Die in einem Maklerexposé enthaltene Klausel
„Courtage:
Die Courtage in Höhe von 5,8 % inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis ist mit dem Zustandekommen des Kaufvertrages (not. Vertragsschluss) verdient und fällig. Die vermittelnden und/oder nachweisenden, XY Immobilien GmbH und ggf. deren Beauftragter, erhalten einen unmittelbaren Zahlungsanspruch gegenüber dem Käufer (Vertrag zu Gunsten Dritter, § 328 BGB). Die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sind vom Käufer zu tragen…“
stellt kein eindeutiges Provisionsverlangen des Maklers an den Exposéempfänger dar, auf Grund dessen ein wirksamer Maklervertrag zustande kommen könnte.
LG Oldenburg, Urteil vom 14.08.2008 – 13 O 1106/07
Ein Interessent bittet bei der Maklerfirma telefonisch um Übersendung eines Exposés für ein Hausgrundstück. Die Maklerfirma übersendet daraufhin das Exposé, welches die o.g. Courtageklausel enthält. Es kommt zu einem Besichtigungstermin. Da die Bank der Verkäuferin die Zwangsvollstreckung für das Objekt beantragt hat, findet später unter Beteiligung des Maklers ein Termin bei der Bank statt. Dort werden Ablöseverhandlungen betreffend die grundbuchlich gesicherten Verbindlichkeiten der Bank geführt.
Später kommt es zu einem Kaufvertrag zwischen Verkäuferin und dem Kaufinteressenten.
Die von der Maklerfirma daraufhin eingeforderte Courtage bezahlt der Käufer nicht. Das Landgericht Oldenburg gibt ihm Recht.
Rechtlicher Hintergrund:
Der Makler wird häufig vom Verkäufer/Vermieter beauftragt. Dieser will aber die Provision nicht zahlen, sondern verweist den Makler auf den Käufer/Mieter. Deshalb muss der Makler mit dem Käufer/Mieter einen eigenen Maklervertrag abschließen. Das Angebot hierzu kann der Makler auch durch Übersendung eines Exposés dem Interessenten unterbreiten. Dann muss im Exposé aber deutlich zum Ausdruck kommen, dass der Makler mit dem Interessenten einen eigenen Verrag abschließen will, auf Grund dessen er dann auch Courtage verlangen kann.
Gründe des Gerichts:
Das Gericht verneint das Zustandekommen eines Maklervertrages. Der Anruf des Kaufinteressenten mit der Bitte ein Exposé zu übersenden, sei noch kein Angebot gewesen. Ebenso habe der Kaufinteressent die Übersendung des Exposés mit der fraglichen Klausel nicht als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages verstehen können. Der Kaufinteressent habe Anlass zu der Annahme gehabt, dass die Maklerfirma für die Verkäuferin der Immobilie tätig würde und von dieser eine Provision erhalte. Die Courtageklausel könne nämlich den Eindruck erwecken, dass mit der Zahlung der geforderten Courtage im Wege eines Vertrages zu Gunsten Dritter im Kaufvertrag eine mit der Verkäuferin zu treffende Schuld – oder Erfüllungsübernahme – gemeint war. Ein eigenständiges Provisionsverlangen des Maklers ließe sich hingegen der Klausel nicht eindeutig entnehmen.
Kommentar:
Die Argumentation des Gerichtes ist vor dem Hintergrund der Rechtsprechung zum Provisionsverlangen vertretbar.
Angesichts der Tatsache, dass für den Maklerkunden hier aus dem Exposé klar war, dass von ihm eine Provision verlangt werden würde, mag die Entscheidung Nichtjuristen durchaus als spitzfindig erscheinen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin