Wie kann die Vorgabe des BGH umgesetzt werden, wonach in die Gesamtabrechnung die tatsächlichen Zahlungsflüsse für die Heizkosten einzustellen sind, in den Einzelabrechnungen aber entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung nach Verbrauch abzurechnen ist?
Im Jahres 2012 hatte der BGH (V ZR 251/10) eine weitere wegweisende Entscheidung zur Jahresabrechnung einer WEG getroffen. Im Hinblick auf die Darstellung der Heizkosten entschied er, dass in die Gesamtabrechnung die tatsächlichen Zahlungen einzustellen seien, da es sich bei der Gesamtabrechnung um eine reine Darstellung der Ausgaben und Einnahmen der Gemeinschaft handele. Bei den Einzelabrechnungen seien aber die zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung zu beachten, sodass hier verbrauchsabhängig abgerechnet werden müsse. Dies führt nachvollziehbarerweise zu Problemen in der Darstellung, denn die tatsächlich geleisteten Zahlungen für Brennstoffe etc. in einem Wirtschaftsjahr werden in der Regel mit dem von dem Abrechnungsunternehmen ermittelten Gesamtverbrauch der Anlage differieren. Dies führt zu Problemen bei der Darstellung der Heizkosten in der Gesamt- und Einzelabrechnung, denn verteilt werden müssen ja die tatsächlich geleisteten Zahlungen laut Gesamtabrechnung.
Was sagen die Gerichte?
Das AG Bremen (29 C 88/13) hatte sich mit einer Jahresabrechnung zu befassen, in der der Verwalter folgende Zahlen zu verteilen hatte:
Gesamtkosten Haus EUR 8.467,68
(tatsächlich geleistete Zahlungen)
– „zu verteilende Gesamtkosten“ EUR 5.199,04
(Gesamtkosten laut Verbrauchsabrechnung)
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„Differenz Gas/Wasser“ EUR 3.268,64
In die Gesamtabrechnung hatte der Verwalter die „Gesamtkosten Haus“ mit EUR 8.467,68 eingestellt. In der Einzelabrechnung verteilte er sodann die nach Verbrauch erfassten Kosten in Höhe von EUR 5.199,04 entsprechend der Messungen bzw. Berechnungen des Ableseunternehmens. Den Differenzbetrag von EUR 3.268,64 verteilte der Verwalter in der Einzelabrechnung nach dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel – das waren hier die Miteigentumsanteile. Die Verteilung der Heizkosten bzw. die Darstellung der Verteilung der Heizkosten hielt das AG Bremen für ordnungsgemäß; sie entspreche den Vorgaben der BGH-Rechtsprechung. Insbesondere sei es richtig, dass auch der „Differenzbetrag“ von EUR 3.268,64 in den Einzelabrechnungen mit verteilt worden sei.
Praxishinweis:
Die Entscheidung ist klar und nachvollziehbar und bietet eine gute Handhabe bei der Darstellung der Heizkosten in der Gesamt- und Einzelabrechnung.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin