Welche rechtlichen Rahmenbedingungen sind zu beachten, wenn das Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut werden soll ?
Basisanforderungen
Der Ausbau eines Daches zu Wohnzwecken bedarf einer Baugenehmigung. Außerdem muss beim zuständigen Bauamt die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) ist nach deutschem Recht eine Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist (§ 3 Abs. 2, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Diese Trennung erfolgt beispielsweise durch Wände und Decken, die den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Es muss weiterhin ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden sein. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Voraussetzung dafür, dass beim Grundbuchamt ein eigenes Wohnungsgrundbuch für die Dachgeschosswohnung angelegt werden kann.
Vielfach haben die aufteilenden Eigentümer die Genehmigungen schon im Rahmen der Aufteilung eingeholt. Sie verkaufen dann ein unausgebautes Wohnungseigentum im Dachgeschoss – den sogenannten „Dachgeschoßrohling“ – den sich der Käufer auf eigene Kosten ausbauen kann. Die Vorgaben, die er dabei zu beachten hat, ergeben sich aus der Baugenehmigung und den vom Aufteiler gesetzten Regeln in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (dazu später).
Ist im Dachgeschoss noch kein Wohnungseigentum (Sondereigentum) auf diese Art gebildet worden, so handelt es sich bei dem unausgebauten Dachraum um Gemeinschaftseigentum, dessen Nutzung vom Grundsatz her allen Wohnungseigentümern zusteht. Dann wird es mit dem Ausbau zu Wohnzwecken schwierig. Eine Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum kann nämlich nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen. Die Teilungserklärung muss geändert werden, damit – nach Vorliegen der Abgeschlossenheitsbescheinigung – beim Grundbuchamt ein neues Wohnungsgrundbuch für die neu zu errichtende Dachgeschoßeinheit angelegt werden kann. Gelingt eine solche Einigung zwischen allen Miteigentümern, so müssen diese auch entscheiden, wer als Eigentümer des Dachgeschossrohlings in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden soll. Das können alle Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile sein, es kann aber auch ein einzelner Eigentümer sein, der den übrigen Miteigentümern die Einheit im Dach abkauft.
Weil sich in dieser Konstellation alle Miteigentümer im Grundsatz und in den Details des Ausbaus einig werden müssen und zudem alles bei einem Notar beurkundet werden muss, stehen die Chancen auf Schaffung neuen Wohnraumes hier eher schlecht.
Ausbaurecht in Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung
Der Regelfall ist deshalb, dass der Aufteiler bei der Erstellung der Teilungserklärung und der Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits das Sondereigentum an einer oder mehrerer noch auszubauender Wohnungen gebildet hat. Der Käufer kann sich dann in eigener Verantwortung das Dach ausbauen. Mit dem Kauf der Wohnung zusammen erhält er ein sogenanntes Ausbaurecht. Dieses Ausbaurecht kann theoretisch auch befristet werden und erlischt dann mit Zeitablauf. Eine Verjährung des Ausbaurechtes kann dagegen nicht eintreten.
Was darf gebaut werden ?
Bei der Planung des Ausbaus muss sich der Käufer/Dacheigentümer zunächst an die Vorgaben der Baugenehmigung halten. Existiert noch keine Baugenehmigung oder ist diese abgelaufen, so ist ihm dringend zu empfehlen die Möglichkeit des Ausbaus vor dem Kauf des Dachgeschoßrohlings mit der Baubehörde zu erörtern.
Zugleich muss er aber auch die in der Eigentümergemeinschaft geltenden Regeln beachten. Häufig wird der Aufteiler in die Gemeinschaftsordnung bereits Vorschriften für den Ausbau aufgenommen haben. Zu bedenken ist, dass der Einbau einer Wohnung in das Dachgeschoss Maßnahmen nach sich ziehen kann, die auch die übrigen Eigentümer berühren. So müssen Versorgungsleitungen zum Dach geführt werden, evtl. sind Änderungen an der Dachform und der Dachkonstruktion notwendig oder es sind Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) zu beachten (Stichwort: Dämmung der obersten Geschossdecke). Solche und andere Baumaßnahmen haben Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum, welches allen Eigentümern gehört. Eventuell muss auch in das Sondereigentum der Miteigentümer eingegriffen werden. Das kann der Fall sein, wenn die Versorgungsleitungen zum Dach durch die darunterliegenden Wohnungen gezogen werden müssen.
Hier kann es insbesondere dann schwierig werden, wenn die Gemeinschaftsordnung keine oder nur rudimentäre Regelungen für den Ausbau vorsieht, z.B.:
„Der jeweilige Eigentümer des Wohnungseigentumsrechtes Nr. 24 ist befugt, alle notwendigen Arbeiten am Gebäude auszuführen, die dem Ausbau der Räume im Dachgeschoss zu Wohnzwecken dienen.“
Die Klausel ist sehr weit und sehr allgemein gefasst. Sie bietet also jede Menge Streitpotential für eine Auseinandersetzung zwischen dem Ausbauenden und den übrigen Eigentümern. Diese Streitigkeiten müssen dann von den Gerichten geklärt werden. Erlaubt eine solche Klausel z.B. die Installation eines Brandschutzsystem im Treppenhaus und den Bau einer Aufstellfläche für Feuerwehrfahrzeuge um den Anforderungen des Brandschutzes zu genügen ?
Etwas detaillierter ist schon diese Klausel:
„Das Sondereigentum mit der Nummer 8 laut Aufteilungsplan ist derzeit eine unausgebaute Dachgeschosseinheit.
Der jeweilige Sondereigentümer des Sondereigentums mit der Nummer 8 ist deshalb befugt, sein Sondereigentum auf eigene Kosten und Gefahr sowie unter Beachtung der behördlichen Vorgaben zu Wohnzwecken auszubauen und zu nutzen. Zu diesem Zweck ist er berechtigt, Versorgungsleitungen zu verlegen und diese an die vorhandenen Gemeinschaftsleitungen anzuschließen. Er darf jeweils ein Dachflächenfenster einbauen; der Ausbau von Dachgauben ist dagegen nicht erlaubt.
Der Ausbau ist fachmännisch und unter Beachtung der einschlägigen DIN-Vorschriften und nach den anerkannten Regeln der Baukunst vorzunehmen. Die dafür erforderlichen Genehmigungen hat der Sondereigentümer selbst zu beschaffen.
Dem Verwalter ist auf Verlangen die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften und die Ordnungsgemäßheit der Bauausführung nachzuweisen.“
Hier werden nähere Bestimmungen getroffen, z.B. dass zwar Dachfenster eingebaut werden dürfen aber keine Gauben. Das Versorgungsleitungen ins Dach verlegt werden dürfen ist dagegen eigentlich selbstverständlich. Hier bietet es sich – je nach baulicher Situation des Hauses – an, genauere Regelungen aufzunehmen. Dürfen die Leitungen z.B. durch einen bestimmten Kaminzug zum Dach gezogen werden, der danach den anderen Eigentümern nicht mehr zur Verfügung steht ? Dürfen die Leitungen ggf. auch durch das Sondereigentum von anderen Eigentümern geführt werden ? Müssen die übrigen Eigentümer Baulärm und Dreck im Treppenhaus etc. entschädigungslos hinnehmen ?
Man sieht, je genauer und präziser der Verfasser der Teilungserklärung arbeitet umso weniger Streit entsteht im Nachhinein. Gibt es keine detaillierten Regelungen und kommt es zum Streit, dann müssen Gerichte entscheiden.
Diese orientieren sich dabei an dem Sinn und Zweck des grundsätzlich erlaubten Dachausbaus. Sämtliche Maßnahmen, die zum Erreichen des Zieles notwendig und erforderlich sind, können vom Dacheigentümer durchgeführt werden – ansonsten wäre das Ausbaurecht ja sinnlos. Das umfasst auch damit verbundene Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum und ggf. das Sondereigentum. Gibt es verschiedene Möglichkeiten zum Ziel zu kommen, ist immer die Methode zu wählen, die die übrigen Miteigentümer am geringsten in Mitleidenschaft zieht. Eine Grenze ist auch da zu ziehen, wo in die Substanz des Eigentums der anderen Eigentümer eingegriffen wird. So muss es ein Wohnungseigentümer nicht hinnehmen, dass seine Wohnung verkleinert wird, weil z.B. 6 Quadratmeter seines Eigentums für den Bau eines Aufzugschachtes zur Dachgeschosswohnung gebraucht werden.
Denkbar ist aber z.B., dass der Dachausbauer berechtigt ist, den Innenhof der Wohnanlage umzugestalten, damit die Anforderungen des Brandschutzes erfüllt werden können. Stichwort ist hier vor allem die Anlegung einer Aufstellfläche für die Feuerwehr. Diese Fläche muss dann von allen Bewohnern des Hauses freigehalten werden und kann nicht genutzt werden. Denkbar ist weiter, dass der Dacheigentümer vom Bauamt die Auflage erhält, einen Kinderspielplatz im Hof anzulegen. Solange dieses Vorhaben auf Gemeinschaftseigentum möglich ist und nicht etwa auf Stellplätze zurück gegriffen werden muss, die anderen Eigentümern als Sondernutzungsrecht zugeordnet sind, wird der Eingriff – auch ohne ausdrückliche Regelung in der Gemeinschaftsordnung – von der Ermächtigung gedeckt sein.
Wie darf gebaut werden ?
In formeller Hinsicht ist zu bedenken, dass der Dacheigentümer nicht verpflichtet ist, seine Baugenehmigung und Architektenpläne den übrigen Eigentümern oder dem Verwalter vor Baubeginn zur Durchsicht vorzulegen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Es gibt auch kein Recht der Miteigentümer auf eine baubegleitende Kontrolle. Deshalb ist es sinnvoll, solche Rechte bereits in der Teilungserklärung zu regeln, wie dies im obigen Beispiel der Fall ist.
Dagegen ist es selbstverständlich, dass der Ausbau nach den anerkannten Regeln der Technik zu erfolgen hat. Dies gilt auch, wenn es eine solche Bestimmung in der Teilungserklärung nicht gibt.
Kosten
Die Kosten des Ausbaus sind von dem ausbauenden Dacheigentümer zu tragen, es sei denn in der Gemeinschaftsordnung fände sich eine andere Regelung.
Werden während der Bauarbeiten allerdings schon vorhandene Schäden am Gemeinschaftseigentum entdeckt, so handelt es sich um notwendige Instandhaltung oder Instandsetzung, über die von der Eigentümergemeinschaft zu beschließen ist. Diese Kosten müssen also nicht vom Dacheigentümer getragen werden.
Wird durch die Bauarbeiten das Gemeinschaftseigentum verändert, so fragt sich, wer für die Folgekosten aufzukommen hat, wenn es zu einem späteren Zeitpunkt Instandhaltung- oder Instandsetzungsbedarf gibt und die Gemeinschaftsordnung keine Regelung bereithält. Diese Frage ist nicht abschließend geklärt. Es gibt aber Rechtsprechung, die die Verantwortung für diese Folgekosten dem Dacheigentümer zuweist.
Ausgleichsansprüche der übrigen Eigentümer
Die Bauarbeiten verursachen in der Regel Lärm, Staub und andere Immissionen, durch die die im Haus lebenden Bewohner gestört werden. Diese werden sich deshalb fragen, ob sie das entschädigungslos hinnehmen müssen. Häufig finden sich dazu Regelungen in der Gemeinschaftsordnung. Ist das aber nicht der Fall, so fragt sich ob die Zustimmung zum Dachausbau auch schon die Einwilligung enthält, die damit verbundenen Beeinträchtigungen ohne Ausgleich zu erdulden.
Das ist nach allgemeiner Meinung nicht der Fall. Die Gerichte sprechen den betroffenen Miteigentümern deshalb in der Regel Ausgleichsansprüche zu, ähnlich wie sie auch ein Mieter im Rahmen einer Mietminderung wegen Lärm im Hause geltend machen kann. Wie eine solche Entschädigung zu bemessen ist, ist aber immer eine Frage des Einzelfalls und muss unter Umständen mühsam ermittelt werden.
Baumängel
Baumängel am Sondereigentum sind ausschließlich das Problem des Dacheigentümers.
Muss er jedoch zur Durchführung der Maßnahme auch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vornehmen (lassen), dann fragt sich ob er der Eigentümergemeinschaft ggü. für Mängel einzustehen hat.
Dies wird von der Rechtsprechung bejaht. Diskutiert wird zwar, auf welcher Rechtsgrundlage der Dachausbauer einstandspflichtig sein soll; dass die Gemeinschaft von ihm die Mangelbeseitigung verlangen kann ist aber nicht umstritten.
Zusammenfassend ist also festzustellen, dass es für alle Beteiligten von großem Vorteil ist, wenn die Gemeinschaftsordnung bereits konkrete Regelungen zu den Details des Dachausbaus enthält. Dann kann ein möglicher Streit auf ein Minimum reduziert werden. Eine solche Klausel könnte wie folgt aussehen:
“Der jeweilige Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. . . . . . . . . . . bezeichneten Einheit ist befugt, im Rahmen der erteilten Baugenehmigung (AZ: XYZ vom ……) seine Fläche endgültig zu Wohnraum auszubauen und zu nutzen. Er trägt sämtliche mit diesen Baumaßnahmen verbundenen Kosten und ist verpflichtet, etwaige hierdurch entstehende Schäden am Gemeinschafts- oder Sondereigentum anderer Einheiten unverzüglich auf eigene Kosten zu beseitigen.
Dieser Eigentümer ist weitestgehend befugt, sofern baurechtlich zulässig, auch insofern Gemeinschaftseigentum und, sofern erforderlich und baulich zweckmäßig, auch in Sondereigentum, zu ändern oder in dieses einzugreifen, als im Dachgeschoss Loggien, Terrassen, Dachfenster, Wintergärten, Gauben oder ähnliches eingebaut oder verändert werden sollen, soweit dies fachmännisch erfolgt und auf eigene Kosten geschieht. An den betreffenden Flächen wird ihm das alleinige Sondernutzungsrecht zugewiesen. Zur Durchführung von Brandschutzmaßnahmen ist er befugt, Wohnungseingangstüren entsprechend auszustatten.
Nicht in Benutzung befindliche Schornsteine oder deren Züge kann dieser Eigentümer auf eigene Kosten stilllegen bzw. abtragen, sofern baurechtlich zulässig.
Die Kosten der Errichtung und Instandhaltung der Dachterrasse trägt der Sondernutzungsberechtigte. Die Kosten der Instandhaltung des Daches selbst trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft.”
Auch hier kann natürlich noch Streit entstehen und die Befugnisse des ausbauenden Dacheigeigentümers sind sehr weitgehend; viele Fragen werden aber geregelt und jeder, der eine Wohnung in einer Anlage mit dieser Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung erwirbt, weiss worauf er sich einlässt.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin