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Corona und Geschäftsraummiete: Wie urteilen die Gerichte?

von | 10. Okt 2021 | Corona, Gewerbemietrecht

Müssen Mieter für Laden, Restaurant oder Fitnessstudio Miete zahlen, wenn die Leute wegen Corona doch gar nicht kommen dürfen?

Hier finden Sie – einigermaßen chronologisch – einige Urteile, die bisher zu der Frage ergangen sind, ob, wann und unter welchen Voraussetzungen Mieter eventuell keine oder weniger Miete zahlen müssen, weil sie pandemiebedingt schließen mussten oder sonstige Beeinträchtigungen hatten oder haben.

Ähnlich wie bei der Problematik der Betriebsschließungsversicherung gibt es eine Vielzahl von Urteilen mit sehr unterschiedlichem Ausgang.

Die wenigsten Urteile sind bis Ende letzten Jahres zugunsten der Mieter ergangen, was mich nicht wundert, weil wir Mietern bisher solche Prozesse bisher nicht empfohlen haben.

Aber: Je länger die Pandemie dauert, desto mehr Entscheidungen dürften zugunsten eines Anpassungsanspruches der Mieter ausfallen.

Warum das so sein wird, lesen Sie hier und hier. Dennoch gilt: Beide Parteien sollten nicht auf Positionen beharren, sondern sich möglichst frühzeitig zusammensetzen und eine auf ihr Vertragsverhältnis angepasste und selbstbestimmte Lösung finden. Wir helfen Ihnen mit unserer Expertise dabei.

 

Einige Entscheidungen

  1. Sushi-Restaurant: Beschränkungen in der Hessischen Corona-Verordnung: kein Mangel, keine Unmöglichkeit
    Vertragsanpassung nur im Einzelfall
    • OLG Frankfurt am Main, Urteil v. 17.9.2021 – 2 U 147/20
    • Pächterin verlangt Mietminderung. Erhält sie nicht.
    • Revision zugelassen
  2. Gaststätte in Wiesbaden
    • OLG Frankfurt am Main, Urteil v. 17.9.2021 – 2 U 18/21
    • Betreiber hatte schon Sommer letzten Jahres gekündigt. Darf er nicht.
    • Revision zugelassen
  3. Schuhgeschäft: kein Mangel keine Unmöglichkeit, aber Anspruch auf Vertragsanpassung
    • LG Augsburg Endurteil v. 15.7.2021 – 91 O 2329/20
    • 50 % Reduzierung bei vollständiger Schließung
    • keine Reduzierung bei bloßer Be-schränkung und Einhaltung von Hygienemaßnahmen.
  5. Discothek: Kein Mangel, aber ggf. § 313 BGB
    • LG Krefeld, Urteil vom 30.06.2021 – 2 O 546/20
      Leitsätze des Gerichts:
      Die durch eine landesrechtliche Corona-Schutzverordnung verfügte Betriebs-schließung einer Diskothek stellt in der Regel keinen Mietmangel dar; die damit verbundene Nichtnutzbarkeit des Mietobjekts fällt in das Verwendungsrisiko des Mieters.
      Ein Anspruch auf Anpassung der Miete gem. § 313 BGB muss entsprechend § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB unverzüglich nach Ausspruch einer Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB geltend gemacht werden.
      Der für eine Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB notwendige kündigungsrelevante Rückstand bemisst sich im Fall einer Mietanpassung gem. § 313 BGB nach der angepassten Miete.
  6. Messestand: 50%- Teilung, Störung der Geschäftsgrundlage
    • AG München, Urteil vom 28.06.2021 – 191 C 15959/20
      Bei einer Absage einer Messe haben Vermieter und Mieter die Hälfte der Kosten zu tragen.
  7. Hotelpacht: Mangel nur im Einzelfall wenn Beschaffenheit der Mietsache betroffen, keine Unmöglichkeit, aber ggf. § 313 BGB
    • OLG Schleswig, Urteil vom 16.06.2021 – 12 U 148/20
      Betrifft die Schließungsanordnungen die Beschaffenheit der Mietsache?
  8. Hotelzimmer: 50%-Teilung der Buchungskosten für ein wegen der Co-vid19-Pandemie storniertes Hotelzimmer nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage
    • OLG Köln, Urteil vom 14.05.2021 – 1 U 9/21 (LG Köln),
      Erfolgt die Buchung vor Ausbruch der Pandemie und muss diese wegen der Pandemie storniert werden, kann dies eine hälftige Teilung der Buchungskosten rechtfertigen.
  9. Schlosshotel: Kein Mangel, keine Unmöglichkeit, Kein Auflösung, aber evtl.Anpassung – Alternativangebot des Vermieters
    • LG München I  Urt. v. 29.04.2021, Az. 29 O 8772/20,
      Das Nutzungsrisiko liegt beim Mieter, ein Rücktrittsrecht besteht nur ausnahmsweise, wenn eine Vertragsanpassung unzumutbar sei. Hier hatte der Veranstalter Alternativangebote gemacht, auf die die Mieter nicht reagierten.
  10. Spielhallen: Keine Minderung, aber Anpassung nach § 313 BGB schon ab April 2020 auf 50 %
    • KG Urt. v. 1.4.2021 – 8 U 1099/20,
      Auf eine Existenzgefährdung kommt es nicht an, diese muss im Einzelfall nicht festgestellt werden.
  11. Eventscheune: Keine Anwendbarkeit von § 313 BGB im Anwendungsbe-reich der Mängelhaftung
    • AG Düsseldorf, Urteil vom 29.03.2021 – 46 C 300/20
      Ist der Anwendungsbereich der Mängelhaftung eröffnet, ist § 313 BGB unan-wendbar. Dies gilt auch dann, wenn die Voraussetzungen der Mängelhaftung im konkreten Fall nicht vorliegen.
  12. Einzelhandel: Kein Mangel, aber Störung der Geschäftsgrundlage – kein Urkundsprozess
    • OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 – 2 U 143/20 (nicht rechtskräftig)
      Der dem Mieter obliegende Beweis kann nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln geführt werden (§ 598 ZPO).
  13. Hotelpacht: Eigenmittel bzw. Reserven  müssen nicht sofort aufgebraucht werden – was muss der Mieter vortragen um in den Genuss des Kündigungsschutzes zu kommen? Gegebenenfalls 50 % Reduktion
    • KG Beschl. v. 11.3.2021 – 8 U 1106/20,
      Es ging um die Zwangsvollstreckung. Vermieter hatte gekündigt, das Landgericht gab der Zahlungsklage statt, Vermieter vollstreckt.
  14. Textileinzelhandel: Kein Mangel, keine Unmöglichkeit, aber Störung der Geschäftsgrundlage schon ab April 2020
    • OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 und Hinweisbeschluss vom 15.2.2021 – 5 U 1782/20, Vorinstanz LG Chemnitz,  26.08.2020 – 4 O 639/20), Hofele, jurisPR-MietR 9/2021 Anm. 2
      Kein Mangel
      Keine Unmöglichkeit
      Herabsetzung der Kaltmiete auf 50 %
      Auf Existenzgefährdung kommt es nicht an.
      Revision ist zugelassen
  1. Kein Mangel, keine Unmöglichkeit, Störung der Geschäftsgrundlage muss im Einzelfall geprüft werden.
    • OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 – 7 U 109/20
      Leitsatz: Die Annahme der Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 BGB setzt eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls voraus, bei der der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensation durch online-Handel, öf-fentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, z.B. durch Kurzarbeit oder Vermögenswerte durch nicht verkaufte und noch verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind.
  2. Kein Mangel, keine Unmöglichkeit, keine Störung der Geschäftsgrundlage
    • OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.2.2021 – 32 U 6358/20 besätigt die Vorinstanz LG München II (13. Zivilkammer), Endurteil vom 06.10.2020 – 13 O 2044/20
  3. Hotelbetriebe: Kein Mangel, keine Unmöglichkeit aber Störung der Geschäftsgrundlage
    • LG München I Endurteil v. 25.1.2021 – 31 O 7743/20
      Amtliche Leitsätze:
      Beschränkungen für Hotels begründen weder einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache noch einen Fall der Unmöglichkeit, führen aber zu einer Störung der Geschäftsgrundlage.
      Die Entscheidung, ob und in welchem Umfang die Höhe der zu zahlenden Miete im Rahmen der Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB herabzusetzen ist, bedarf neben dem Rückgriff auf allgemeine Wertungen zur Risikoverteilung zusätzlich einer konkreten Begründung anhand der Umstände des Einzelfalls; Art. 240 § 2 EGBGB entfaltet diesbezüglich keine Sperrwirkung.
  4. Die Schließung des Einzelhandels aufgrund des staatlich angeordneten Covid-19-Lockdowns stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 BGB dar.
    • LG Kempten Endurteil v. 7.12.2020 – 23 O 753/20
  5. Kein Mangel, keine Störung der Geschäftsgrundlage – jedenfalls wenn Existenzbegründung nicht dargelegt wird
    • LG Stuttgart Urt. v. 19.11.2020 – 11 O 215/20
  6. Kein Mangel, keine Störung der Geschäftsgrundlage – jedenfalls wenn Existenzbegründung nicht dargelegt wird und Betriebsschließung (nur) 26 Arbeitstage dauert.
    • AG Düsseldorf Urt. v. 10.11.2020 – 45 C 245/20
  7. Kein Mangel, keine Störung der Geschäftsgrundlage – jedenfalls wenn Existenzbegründung nicht dargelegt wird
    • LG Wiesbaden, Urteil vom 05.11.2020 – 9 O 852/20
      In der landesrechtlich angeordneten Schließung von Gastronomiebetrieben und Verkaufsstätten des Einzelhandels liegt kein Mangel der Mietsache iSv § 536 BGB.
  8. Kein Mangel, Kein Unmöglichkeit, keine Störung der Geschäftsgrundlage
    • AG Köln, Urteil vom 04.11.2020 – 206 C 76/20
  9. Keine Mietminderung, aber eventuell Anpassungsanspruch auf Herabsenkung auf die Hälfte der Miete
    • LG Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 – 12 O 154/20
      Behördliche Einschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie stellen keinen Mietmangel dar und rechtfertigen daher keine Mietminderung. Besteht aber ein vollständiges Nutzungsverbot hat der Mieter Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage
  10. Volle Mietzahlung trotz Corona
    • LG München II, Urteil vom 22.09.2020 – 13 O 1657/20
      Das Auftreten der SARS-CoV-2-Pandemie und die in der Allgemeinverfügung bedingte Schließung des Ladengeschäfts führen weder zu einem Mangel der Mietsache, noch zur Unmöglichkeit. Eine Anpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage entfällt wegen der Sperrwirkung von Art. 240 § 2 EGBGB.
  11. Keine Kürzung gewerblicher Miete wegen coronabedingter Ladenschließung
    • LG Frankfurt a. M. Urt. v. 2.10.2020 – 2-15 O 23/20
      Leitsätze:
      In der staatlich verordneten Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels im Zuge der Corona-Epidemie liegt kein Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB.
      Durch die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels im Zuge der Corona-Epidemie wird dem Gewerberaumvermieter die Gebrauchsgewährung nicht gemäß § 275 Abs. 1 BGB unmöglich.
      Die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels im Zuge der Corona-Epidemie kann erst dann zu einem Anspruch auf Anpassung des Vertrags unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB führen, wenn es aufgrund dessen für den Gewerberaummieter zu existentiell bedeutsamen Folgen kommt.
  12. Anpassung nach § 313 BGB bejaht
    • LG München I Endurteil v. 5.10.2020 – 34 O 6013/20
      Sachverhalt: V macht im Wege eines Urkundenprozesses ausstehenden Mietzins geltend. M muss nach dem Vertrag Miete  i. H. v. 7.000,00 € sowie Vorauszahlungen auf die Nebenkosten i. H. v. 500,00 € zahlen. Er zahlte unter Berufung auf Artikel 240 § 2 EGBGB für die Monate April bis Juni 2020 nichts.
      Entscheidung: V hat gegen M Anspruch auf Mietzinszahlung für die Monate April bis Juni 2020 aus dem Mietvertrag i.V. m. §§ 535 BGB; 128 HGB i. H. v. 22.500,00 €..Der Anspruch ist jedoch gemäß § 313 Abs. 1 BGB anzupassen.
      Die schwerwiegende Veränderung liegt in der vollständigen behördlichen Schließung der gemieteten Räume. Die Schließung der Geschäftsräume stand nicht im Risikobereich des Mieters, weil es sich um eine Allgemeinverfügung handelte. Das Gericht hält es daher für gerechtfertigt, dass Vermieter und Mieter gleichermaßen in solidarischer Weise dieses Risiko tragen sollen. Das Gericht möchte auch nicht danach unterscheiden, ob einem mietenden Unternehmen infolge der Schließung die Insolvenz droht oder nicht. Das Gericht hat die Vertragsanpassung so vorgenommen, dass der Mietzins für eineinhalb Monate nur die Hälfte des regulären Mietzinses beträgt.
  13. Mietminderung und Anpassung nach § 313 BGB bejaht
    • LG München I Endurteil v. 22.9.2020 – 3 O 4495/20
      Sachverhalt: V klagt Mietzahlungen für die Monate April, Mai und Juni 2020 ein. M als Betreiber eines Möbelgeschäftes hatte infolge der Corona-Epidemie die Miete auf bis zu 100% gemindert und beruft sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage.
      Entscheidung: Es besteht eine gestufte Mietminderung. Das Landgericht beruft sich auf 4 Entscheidungen des Reichsgerichts und zieht die Beschränkungen als Mangel der Mietsache an.
  14. Mietzahlungspflicht trotz coronabedingter Schließung
    • LG Zweibrücken Urt. v. 11.9.2020 – HK O 17/20
      Kein Mangel. Keine Unmöglichkeit, Keine Störung der Geschäftsgrundlage, Keine Existenzgefährdung.
  15. Keine Minderung, keine Unmöglichkeit, keine Vertragsanpassung
    • LG Heidelberg Urt. v. 30.7.2020 – 5 O 66/20
      Bei Filialschließung vom 18.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020
  16. Kostentragungspflicht nach Erledigung der Hauptsache
    • LG Frankfurt a. M. Beschl. v. 7.8.2020 – 2/5 O 160/20
      M zahlt erst nicht, dann nach Klageerhebung doch. V erklärt die Hauptsache für erledigt. M muss die Kosten tragen (§ 91 a ZPO). Die Risikoverteilung bei Corona bedingten Umsatzeinbußen geht im Grundsatz zu Lasten des Mieters. Zwar hat der Gesetzgeber mit Wirkung zum 1. April 2020 in Art. 240 § 2 EGBGB eine Kündigungssperre zu Gunsten auch des Gewerberaummieters eingeführt; gleichzeitig ist jedoch kommuniziert, dass die weiter geltende Zahlungsverpflichtung des Mieters davon nicht berührt ist.
  17. Kein Schadensersatz gegen das Land
    • LG Hannover Urteil vom 9.7.2020 – 8 O 2/20
      Dem Inhaber eines Restaurants stehen wegen der behördlich angeordneten Beschränkungen der Fortführung seines Lokals keine Ansprüche auf Schadensersatz gegen über dem dies anordnenden Land zu. Ein Anspruch ergibt sich nicht aus dem InfSchG, weil dessen Voraussetzungen insoweit nicht gegeben sind und eine analoge Anwendung auf weitere Fälle nicht geboten erscheint. Ein Zahlungsanspruch aus dem Rechtsinstitut des enteignenden Eingriffs besteht nicht, weil dem Inhaber kein individuelles Sonderopfer auferlegt wurde, sondern ein sehr weiter Personenkreis von den Schließungsmaßnahmen betroffen war.
  18. Sonderfall: Kündigung (auch) wegen Nichteinhaltung der Corona-Abstandsregeln im Wohnraum.
    • AG Frankfurt/M. Urt. v. 28.5.2020 – 33 C 3932/19
      Stört ein Mieter die Nachtruhe der Mitmieter in einem Mehrfamilienhaus nachhaltig durch lautstarkes Telefonieren und Türenschlagen, bedroht zudem die Mitmieter und hält die Corona-Abstandsregeln im Treppenhaus nicht ein, kann dies ein Grund für eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB sein. Die Mieterin war wohl psychisch krank.
      Prozessuales / Vollstreckung / Räumung
  19. Einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung
    • OLG Nürnberg Beschluss vom 19.10.2020 – 13 U 3078/20
      Sachverhalt: Die Vermieterin hatte ihre Räumungsklage ursprünglich darauf gestützt, die Mieterin zu erkennen gegeben habe, dass er die Räume nicht freiwillig räumen werde; allerdings war streitig, ob eine Verlängerungsoption zugunsten der Mieterin eintreten würde. Der Vermieter kündigte dann aber auch wegen Nichtzahlung der Monatsmieten Mai und Juni 2020. Das Landgericht hatte kurzen Prozess gemacht und keinen Beweis über die Frage der Verlängerung erhoben, sondern die Mieterin zur Räumung wegen der beiden nicht gezahlten Mieten verurteilt. Die Mieterin legt Berufung ein und stellt die Anträge nach § 719 Abs. 1,707 ZPO.
      Entscheidung: die Zwangsvollstreckung wird vorläufig eingestellt. So wie das LG es gemacht hat, geht es nicht, meint das OLG:
      Bei summarischer Prüfung spricht eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass das Endurteil mit der gegebenen Begründung nicht wird aufrechterhalten werden können, weil es auf auf die Nichtzahlung von Miete für Mai und Juni 2020 gestützt wurde.
      Der in Art. 240 § 2 I 1 EGBGB geregelte Kündigungsausschluss verlangt nicht den Nachweis des gewerblichen Mieters, dass er die geschuldete Mietzahlung nicht aus anderen Quellen als den laufenden Erträgen der Mietsache aufbringen konnte.
      Hinweis: die Entscheidung ist auch im Hinblick auf die Frage lehrreich, wann ein besonderes, überwiegendes Interesse des Schuldners an der Einstellung der Vollstreckung ohne Sicherheitsleistung besteht.
  20. Kein Räumungsschutz wegen nur allgemeinem Hinweis auf COVID 19-Pandemie
    • LG Frankfurt/M. Beschl. v. 30.4.2020 – 2-11 T 43/20
      Bei einem Antrag auf Räumungsschutz nach § 765a ZPO genügt es nicht, als Begründung pauschal auf die COVI 19-Pandemie Bezug zu nehmen.
  21. Räumung: Keine Fristverlängerung wegen allgemeiner Bezugnahme auf COVID-19–Pandemie
    • AG Frankfurt/M. Beschl. v. 24.8.2020 – 33 C 9/20
      Für einen Antrag auf Verlängerung einer gerichtlichen Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 ZPO reicht eine allgemeine Bezugnahme auf die andauernde COVID-19-Pandemie nicht aus.
  22. Wohnraum: Räumungsfrist, Fristverlängerung wegen COVID 19-Pandemie
    • LG Berlin Urt. v. 3.4.2020 – 65 S 205/19
      Die COVID 19-Pandemie mit ihrer aktuellen Gefahrenlage für Gesundheit und Leben von Menschen ist eine massive Veränderung der Umstände, die dazu führen kann, dass eine im Räumungsurteil bewilligte Räumungsfrist auf Antrag des Mieters angemessen verlängert werden muss.
  23. Ortstermin
    • LG Saarbrücken Beschl. v. 12.5.2020 – 15 OH 61/19
      Die COVID-19-Pandemie ist kein Grund (mehr), im Rahmen eines selbständigen Beweistermins einen Ortstermin zu verlegen.
  24. Glaubhaftmachung der „pandemiebedingten“ Nichtzahlung
    • AG Hanau Urt. v. 31.7.2020 – 32 C 136/20
      Erforderlich hierfür ist der Vortrag von Tatsachen, die ausreichende Anhaltspunkte begründen können, dass die Nichtleistung der Mieten April bis Juni 2020 tatsächlich unmittelbar pandemiebedingt war.

Rechtsanwalt Johannes Hofele Fachanwalt für Steuerrechtvon Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte