Das BVerfG hat mit Beschluss vom 25.03.2021 – 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20 – entschieden, dass das Land Berlin keine Gesetzgebungskompetenz für den „Mietendeckel“ hatte. Das MietenWoG ist daher nichtig. Die Nichtigkeit wirkt in die Vergangenheit und führt zu einem Zustand, als ob das Gesetz niemals erlassen worden wäre.
Vermieter haben daher Anspruch auf Nachzahlung der Mietdifferenzen, die sie nach dem MietenWoG nicht fordern durften. Verjährungsfragen dürften sich hier nicht stellen, ebenso wenig sind andere Einwendungen der Mieter ersichtlich. Sollten Vermieter Härteanträge bei der IBB gestellt haben, dürften sich diese erledigt haben, erhaltene Zahlungen werden zurückgezahlt werden müssen.
Die Rückforderungsansprüche der Vermieter dürften sofort fällig sein. Es empfiehlt sich, die Mieter anzuschreiben, und auf die neue (alte) Rechtslage hinzuweisen. Vermieter, die die von uns empfohlenen Schreiben während der Geltung des MietenWoG verwandt haben, haben ihren Rückforderungsanspruch ja dort schon deutlich gemacht.
Je nach dem Verlauf des bisherigen Mietverhältnisses empfehlen wir unterschiedliches Vorgehen:
Bei bisher unproblematischen Mietverhältnissen sollte etwas (aber nicht zu lange) zugewartet werden, wie die Mieter reagieren. Problematisch werden die Fälle werden, in denen die Mieter die Nachzahlungsbeträge nicht sofort leisten können, weil sie die Mietdifferenzen nicht zur Seite gelegt haben.
Mit Kündigungen wegen Zahlungsverzuges empfehlen wir aber zunächst eine gewisse Zurückhaltung, vor allem wenn es sich um bisher unproblematischen Mietverträge handelt oder wenn Mieter von sich aus auf Sie zukommen. Zum einen sieht das BGB eine sogenannte Schonfristzahlung vor, wonach von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen unwirksam wird. Zum anderen ist eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nur unter engen Voraussetzungen möglich. Auch bei der fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges spielt das Verschulden des Mieters durchaus eine gewisse Rolle, auch wenn § 543 BGB das so ausdrücklich nicht sagt. Auch wenn das Gesetz für Sie als Vermieter in jeder Hinsicht ärgerlich war, weil es ja nicht nur zu fehlenden Mieteinnahmen, sondern auch mit sonstigen Kosten und Aufwand verbunden war, muss im Auge behalten werden, dass die Mieter lediglich von einem ihnen eingeräumten Recht Gebrauch gemacht haben. Es muss davon ausgegangen werden, dass Gerichte dies berücksichtigen.
Eine ganz andere Frage wird sein, ob und in welchem Umfang Sie die Nachteile (Liquidität und Zinsnachteile, Kosten- und Zeitaufwand), die ihnen durch das gescheiterte Gesetz entstanden sind, geltend machen können. Gesetzgebungsmaßnahmen sind nicht ohne weiteres justiziabel, so dass Ansprüche gegen das Land Berlin höchstwahrscheinlich schwierig werden. Der BGH hatte Anfangs des Jahres für die Frage einer unwirksamen Verordnung im Rahmen der „Mietpreisbremse“ entschieden, dass auch eine falsche Rechtsverordnung nicht zu einer Staatshaftung führt. Aber beim MietenWoG lässt sich durchaus nochmals argumentieren dass es sich um ein Einzelfall- oder Maßnahmegesetz handelt und vor allem, dass ein Eingriff in eine geschützte Grundrechtsposition vorlag.
Die Folgen des krachend gescheiterten „Experiments“ werden Vermieter noch lange beschäftigen – insbesondere wenn sie auf Mietrückständen sitzen bleiben, weil die Mieter das „gesparte“ Geld nicht mehr haben. Was sagt der Senat dazu? „Im Senat werden wir am Dienstag über die Konsequenzen aus dem Urteil beraten. Dabei sieht sich der Senat auch in der Verpflichtung, sozial verträgliche Lösungen für Mieterinnen und Mieter zu entwickeln.“ Von den Folgen für die Vermieter kein Wort.
Gerne helfen wir Ihnen dabei, „die Scherben zusammen zu kehren.“
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte