In Grundstückskaufverträgen findet sich gelegentlich eine Unterteilung des Kaufpreises in den Anteil, der auf die eigentliche Immobilie entfällt und den Anteil, der auf das mitverkaufte Inventar entfällt. Bei diesem Inventar handelt es sich meist um Möblierung, Gartengeräte etc.
Zweck: Auf das mitverkaufte Inventar entfällt keine vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer.
Vor diesem Hintergrund könnten Maklerkunden auf die Idee kommen, die prozentual bemessene Maklerprovision nur auf das eigentliche Grundstück bzw. die darauf stehende Immobilie zahlen zu wollen.
Was sagen die Gerichte?
Das AG Charlottenburg (231 C 51/14 vom 02.07.2014) hat dieser Auffassung eine Absage erteilt. Im dort entschiedenen Fall hatte der Kaufpreis EUR 435.000,00 betragen, worauf EUR 18.000,00 auf das mitverkaufte Inventar entfallen sollten.
Nach Durchführung des Kaufvertrages kam es zu Streitigkeiten zwischen dem Käufer und dem von ihm beauftragten Makler. Im Rahmen dieser Streitigkeiten ging es u.a. um die Frage, auf welcher Berechnungsgrundlage die Maklerprovision von 7,14 % zu ermitteln wäre. Das AG Charlottenburg entschied, dass der gesamte Kaufpreis die Berechnungsgrundlage bilden müsse. Dies folge aus der Wertung des § 311 c BGB. Nach jener Vorschrift erstrecke sich eine Verpflichtung zur Veräußerung einer Sache, im Zweifel auch auf deren Zubehör. Darin komme der Wille des Gesetzgebers zum Ausdruck, dass eine wirtschaftliche Einheit von Hauptsache und Zubehör im Falle einer Veräußerung fortbestehen und dies im Zweifel auch dem Willen der Beteiligten entsprechen solle.
Die gesetzliche Wertung des § 311 c BGB ließe sich auch auf das Verhältnis zwischen den Parteien übertragen. Der Anspruch auf die Provision sei nämlich von den wesentlichen Inhalten des Grundstückskaufvertrages abhängig. Dazu zähle insbesondere der Kaufpreis, der sich auf die wirtschaftliche Einheit des Grundstücks nebst Zubehör beziehe. Im Übrigen hätte es den Kaufvertragsparteien offen gestanden, den Kaufpreis geringer festzulegen und das Inventar in einem gesonderten Kaufvertrag zu verkaufen.
Praxishinweis:
Die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg ist zutreffend und praxisnah. Es kann nicht dem Makler zum Nachteil geraten, wenn Kaufvertragsparteien – aus Gründen der Grunderwerbsteuerersparnis – einzelne Inventarteile aus dem insgesamt vereinbarten Kaufpreis herausnehmen wollen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin