Das Zusammenleben unter Wohnungseigentümern kann schon für sich genommen schwierig sein. Besonders problematisch kann es werden, wenn ein Wohnungseigentümer sein Teileigentum an einen gewerblichen Betrieb vermietet. Hier heißt es besonders aufpassen, wie folgender Fall zeigt:
Ein Wohnungseigentümer vermietet ein Teileigentum an eine Bäckerei. Anfänglich war das kein Problem, da der Mieter nur wenige Stunden am Tag buk. Allerdings war er so erfolgreich, dass er auf einen 24-Stunden Betrieb umstellte. Durch die damit verbundenen Aktivitäten fühlten sich die anderen Wohnungseigentümer gestört und verlangten vom vermietenden Eigentümer, dass er dem Bäcker kündigt. Das gelang aber nicht. Denn im Mietvertrag mit dem Gewerbemieter war der Mietzweck zu ungenau bestimmt: Danach durfte der Mieter das Mietobjekt als „Bäckerei/Restaurant“ betreiben. Die Klage des Vermieters, ein 24-Stunden Backbetrieb sei unzulässig, wies das Kammergericht ab. Denn der Mietvertrag enthielt keinerlei Einschränkungen des Backbetriebs oder des Produktionsumfanges (KG, B.v. 15.06.2017, 8 U 116/16).
Der Fall zeigt zweierlei:
Generell wird in Gewerbemietverträgen viel zu oft zu wenig darauf geachtet, den Mietzweck genau festzulegen. Das kann in beide Richtungen fatal werden: Ist er – wie hier – zu unbestimmt, kann es sein, dass der Mieter Dinge tut, die der Vermieter nicht will. Ist er dagegen zu eng, hat der Mieter unter Umständen zu wenig Gestaltungsspielraum, wenn Änderungen im Geschäftsmodell notwendig sind oder sich neue Möglichkeiten auftun.
Und wer Wohnungs- oder Teileigentum vermietet, muss ohnehin immer genau darauf achten, dass er dem Mieter nicht mehr Rechte einräumt, als er selber hat: Wenn unter den Wohnungseigentümern z.B. bestimmte Regelungen über die Gartennutzung gelten, sollte der Vermieter dies tunlichst auch so im Mietvertrag vereinbaren: Denn wenn er seinem Mieter eine Gartennutzung zusagt, die er selbst gar nicht hat, ist er dem Mieter gegenüber trotzdem in der Pflicht.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte