Welche Auskünfte muss der Wohnungseigentümer anderen Eigentümern oder der WEG erteilen, wenn er in seinem Sondereigentum größere Umbauten vornimmt?
Verwalter kennen das:
Aus der Sondereigentumseinheit eines Wohnungseigentümers sind laute Bauarbeiten zu vernehmen. Andere Wohnungseigentümer befürchten, dass die Umbauten mit Eingriffen des Gemeinschaftseigentums einhergehen oder nicht fachgerecht ausgeführt werden. Sie verlangen deshalb Auskünfte von dem umbauenden Wohnungseigentümer und wenden sich auch an den Verwalter, damit der diese Auskunftsansprüche durchsetzt. Die Frage ist dann, ob und was der umbauende Eigentümer den Miteigentümern oder dem Verwalter an Auskünften erteilen muss.
Was sagen die Gerichte?
Das LG München I (36 S 20940/12WEG) hat sich hierzu im vergangenen Jahr geäußert. Ein Wohnungseigentümer hatte in seiner Einheit umfangreiche Umbaumaßnahmen vorgenommen. Die übrigen Eigentümer hatten von ihm verlangt, Auskunft über die Bauarbeiten zu geben. Außerdem verlangten sie Bestätigungen über die Unbedenklichkeit der Maßnahmen für die Wohnungseigentumsanlage. Insbesondere sollte er darüber Auskunft geben, ob seine Arbeiten zu Beschädigungen an dem Gemeinschaftseigentum geführt hätten.
Der Eigentümer gab zwar Auskunft über die von ihm vorgenommenen Arbeiten; die geforderten Bestätigungen erteilte er aber nicht. Das AG München als Vorinstanz hatte ihn deshalb zum Schadensersatz verurteilt. Dies sah das LG München I anders:
Ein Wohnungseigentümer müsse bei umfangreichen Arbeiten in seiner Wohnung den übrigen Eigentümer auf Wunsch darlegen und erklären, welche Arbeiten in seiner Wohnung vorgenommen würden; er sei aber nicht verpflichtet Bestätigungen über die Unbedenklichkeit der durchgeführten Maßnahmen beizubringen. Wenn die übrigen Eigentümer aufgrund der mitgeteilten Informationen über die Umbauarbeiten der Meinung seien, dass eine Gefährdung des Gemeinschaftseigentums oder anderer Sondereigentumseinheiten vorliege, seien sie insoweit schon selbst in der Nachweispflicht.
Praxishinweis:
Es ist allgemein anerkannt, dass der einzelne Wohnungseigentümer – oder auch die WEG nach Vergemeinschaftung des Anspruchs – einen Anspruch aus Treu und Glauben auf Auskunft über den Umfang der Beeinträchtigung durch die Umbauarbeiten hat. Dies gilt jedenfalls, wenn durch die Arbeiten des umbauenden Wohnungseigentümers eine Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer zu erwarten ist. Ob dies der Fall ist, ist immer eine Frage des Einzelfalls und lässt sich nicht abstrakt beantworten. Richtig ist es in jedem Fall, dass der umbauende Eigentümer im Rahmen seines Auskunfts- und Informationsanspruchs nur die Fakten auf den Tisch legen muss. Wenn die übrigen Eigentümer der Auffassung sind, dass die Arbeiten „gefährlich“ sind, müssen sie selbst aktiv werden.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin