Kann auch an „schwimmenden Häusern“ Wohnungseigentum begründet werden?
Seit Mitte der 90iger Jahre erfreuen sich sogenannte „schwimmende Häuser“ oder „floating homes“ einer zunehmenden Beliebtheit in Deutschland. Entlang eines Fluss- oder Seeufers werden Wohngebäude im Wasser errichtet, die aber durch Steganlagen oder Ähnliches mit dem Land verbunden sind.
Die besondere bauliche Konstruktion wirft rechtlich die Frage auf, ob es sich dabei um „Gebäude“ im Sinne von § 1 Abs. 1 WEG handelt. Nur dann ist nämlich eine Aufteilung in Wohnungs- bzw. Teileigentum nach dem Gesetz möglich.
Was sagen die Gerichte:
Das OLG Schleswig (2 Wx 12/16) hatte sich mit einem solchen Fall zu beschäftigen. Entlang der Schlei sollte eine Ferienwohnungsanlage errichtet und nach WEG aufgeteilt werden. Dazu sollten 4 Anlagen auf dem Wasser entstehen und jeweils mit einem Steg mit dem Land verbunden werden, wo die Kfz-Stellplätze angelegt werden sollten. Jede der Anlagen bestand aus 5 sogenannten Kombiplattformen mit jeweils drei Häusern und anteiligem Gehweg. Die Verbindung zwischen den einzelnen Kombiplattformen sollte kraftschlüssig und gelenkig mit Spezialkupplungssystemen aus Gummipuffern und Kupplungsseilen erfolgen. Zudem wurden die Anlagen rundherum mit Dalben gesichert, die eine Bewegung der Anlagen verhindern sollten. Für dieses Vorhaben – bei dem insgesamt 60 Ferienwohnungen entstehen sollten – wurde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt. Das Grundbuchamt weigerte sich jedoch, die Teilung im Grundbuch vorzunehmen. Begründung:
Es handele sich nicht um „Gebäude“ im Sinne von § 1 Abs. 1 WEG, weil die „schwimmenden Häuser“ nicht fest mit dem Grund und Boden verbunden wären.
Dies sah das OLG Schleswig anders: Eine feste Verbindung mit Grund und Boden liege vor, wenn entweder eine physische Zerstörung oder starke Beschädigung des abzulösenden Teils oder des verbleibenden Teils unvermeidlich sei oder die Abtrennung des Bestandteil unter Aufwendung unverhältnismäßiger Kosten möglich wäre.
Da die geplanten Anlagen durch die Dalben fest mit dem Grund verbunden seien und außerdem über die Steganlage mit dem Flussufer, liege eine solche feste Verbindung vor.
Praxishinweis:
Ein nicht ganz alltäglicher Fall. Maßgeblich für die Beurteilung, ob „schwimmende Häuser“ ein Gebäude im Sinne von § 1 Abs. 1 WEG darstellen, ist danach in jedem Fall die konkret geplante technische Ausführung einer solchen Anlage.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin