Muss der Makler seinen Kunden über die 10jährige Spekulationsfrist aufklären, wenn er sieht, dass die Frist noch nicht abgelaufen ist?
Nach dem gesetzlichen Leitbild steht ein Makler zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgaben bestimmte Aufklärungs- und Beratungspflichten ergeben können. Dazu zählt auch die Aufklärung über Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (BGH V ZR 231/12). Wieweit die Unterrichtspflicht im Einzelnen reicht, hängt aber vom Einzelfall ab. Nach § 4 Nr. 5 Steuerberatungsgesetz sind Makler berechtigt, zu einschlägigen steuerlichen Fragen Auskünfte zu geben und zu beraten. Nach dem Maklervertrag sind sie dazu aber grundsätzlich nicht verpflichtet. Was gilt also wenn der Makler erkennen konnte, dass möglicherweise auf seinen Kunden ein steuerrechtliches Problem zukommen könnte?
Was sagen die Gerichte? Der BGH (I ZR I 52/17) hat sich im vergangenen Jahr damit zum wiederholten Male beschäftigt. Ein Makler war von einer Privatperson mit dem Verkauf ihrer Immobilie beauftragt worden. Aufgrund des ihm übermittelten Grundbuchauszuges konnte er sehen, dass der Verkauf innerhalb der 10-jahres-Spekulationsfrist stattfinden sollte. Nach erfolgtem Verkauf setzte das zuständige Finanzamt gegenüber der Maklerkundin die Spekulationssteuer fest. Die Schadenersatzklage der Kundin gegen den Makler blieb aber erfolglos. Aus dem Maklervertrag – so der BGH – ergäben sich keine Aufklärungs- und Hinweispflichten zu steuerrechtliche Fragen. Etwas anderes könne im Einzelfall dann gelten, wenn der Makler sich hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann geriere, wenn der Auftraggeber hinsichtlich bestimmter vertragsrechtlicher Umstände erkennbar rechtlicher Beratung bedürfe oder wenn der Makler den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst habe. Letztlich könne eine Aufklärungspflicht auch dann in Betracht kommen, wenn er aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls Anlass zur Vermutung gehabt haben müsse, dass seinem Kunden ein Schaden drohe. Allein die Tatsache, dass der Makler wisse, dass eine Veräußerung der Immobilie innerhalb der 10jährigen Spekulationsfrist stattfinde, reiche aber dafür noch nicht aus.
Praxishinweis: Ein Makler ist kein Steuerberater. Im eigenen Interesse sollte der Makler gegenüber dem Kunden aber auch nicht den Eindruck erwecken, dass er insoweit über besondere Kenntnisse verfügt.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin