Kann ein einmal durch Beschluss aufgehobenes Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG durch einen weiteren Beschluss wieder begründet werden?
§ 12 WEG enthält im Hinblick auf das dort geregelte Zustimmungserfordernis des Verwalters oder der Eigentümergemeinschaft zum Verkauf eines Sondereigentums eine Besonderheit:
Die Einführung einer Veräußerungsbeschränkung bedarf einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Diese Regelung kann auch im Grundbuch eingetragen werden.
Dagegen bedarf die Aufhebung dieser Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 4 WEG lediglich eines Mehrheitsbeschlusses. Die Voraussetzung für die Begründung des Zustimmungserfordernisses (Vereinbarung) und deren Aufhebung (Mehrheitsbeschluss) fallen also auseinander.
Nicht geklärt war bisher, ob die Rückgängigmachung eines Aufhebungsbeschlusses nach § 12 Abs. 4 WEG ebenfalls durch Mehrheitsbeschluss erfolgen kann.
Was sagen die Gerichte?
In diesem Jahr hat das sich nunmehr das OLG München (34 Wx 62/14) zu dieser Frage geäußert. Eine Eigentümergemeinschaft hatte per Mehrheitsbeschluss das Erfordernis der Verwalterzustimmung aufgehoben. Die Löschung wurde in die Wohnungsgrundbücher eingetragen.
Später hob die Eigentümergemeinschaft den „Aufhebungsbeschluss“ wieder auf.
Daraufhin betrieb ein Wohnungseigentümer die Wiedereintragung der Verwalterzustimmung in die Grundbücher. Das Grundbuchamt wies die Anträge zurück.
Das OLG München bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamtes. Die Beschlusskompetenz nach § 12 Abs. 4 WEG sei auf die Aufhebung des Zustimmungserfordernisses beschränkt und berechtige deshalb nicht zur Wiedereinführung der aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung durch einen aufhebenden Zweitbeschluss. Eine Wiedereinführung der Veräußerungszustimmung könne also nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen.
Praxishinweis:
Das OLG München klärt eine wichtige Frage und hat dabei den Gesetzeswortlaut auf seiner Seite.
Eigentümergemeinschaften, die mit der Veräußerungsbeschränkung verbundene Möglichkeit der Kontrolle nicht vollständig aus der Hand geben wollen, können den Aufhebungsbeschluss ggf. auch so formulieren, dass nur bestimmte Veräußerungsfälle von dem Zustimmungserfordernis ausgenommen werden.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin