Der Deutsche Bundestag hat das neue Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht verabschiedet. Wir informieren Sie hiermit über die Auswirkungen auf das Miet- und das Wohnungseigentumsrecht:
- WOHN- UND GEWERBEMIETRECHT
Der entscheidende Gesetzeswortlaut ist wie folgt:
- § 2 zu Art. 240 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB)
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden
. (3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.
Kurzübersicht: Was regelt das Gesetz?
- zeitlich befristete Kündigungsbeschränkung wegen Zahlungsverzugs
- gilt für Wohn– und Gewerberaummieter sowie Pächter
- nur für Mieten, die vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 anfallen
- der Grund des Zahlungsverzugs bzw. Nichtzahlung muss in der COVID-19-Pandamie liegen und gegenüber dem Vermieter begründet werden (Glaubhaftmachung erforderlich!) – andere Verzugsgründe bleiben ausdrücklich unberührt
- keine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters möglich (dies meint nur den Kündigungsausschluss)
- Zahlungspflicht des Mieters bleibt bestehen!
Erläuterungen:
Es handelt es sich um eine rein zeitlich befristete Kündigungsbeschränkung. Die Zahlungsverpflichtung des Mieters ist also nicht betroffen, sie bleibt bestehen. Mieter bleiben zur Zahlung der Miete verpflichtet und geraten in Verzug, wird die jeweils fällige Miete nicht bezahlt. Das bedeutet für Vermieter, dass das gesamte Forderungsmanagement gesetzlich nicht eingeschränkt ist. Vermieter können wegen Zahlungsverzugs einen Mahnbescheid beantragen oder Zahlungsklage erheben. Es empfiehlt sich, die Ansprüche zur Sicherheit zu titulieren. Im Einzelfall können Stundungsvereinbarungen mit den Mietern geschlossen werden. Da das Ende der Pandemie derzeit nicht absehbar ist, sollten freiwillige Mietnachlässe oder Zahlungsaufschübe zudem in jedem Falle immer zeitlich befristet, also z.B. monatsweise, vereinbart und laufend der aktuellen Lage angepasst werden.
Kein gesetzliches Leistungsverweigerungs- oder Stundungsrecht des Mieters
Mieter haben kein Leistungsverweigerungsrecht, wie es in § 1 zu Art. 240 EGBGB für Verbraucher vorgesehen ist. Das Leistungsverweigerungsrecht gilt ausdrücklich nicht für Miet- und Pachtverträge (siehe § 1 Abs. 4 Nr. 1 zu Art 240 EGBGB). Das Leistungsverweigerungsrecht von § 1 zu Art 240 EGBGB betrifft nur Dauerschuldverhältnisse, die zur Eindeckung mit Leistungen der Daseinsvorsorge erforderlich sind. Hierzu zählen Pflichtversicherungen, Verträge über die Lieferung von Strom und Gas oder über Telekommunikationsdienste und ggf. zivilrechtliche Verträge über die Wasserver- und entsorgung.
Wann gilt die Kündigungsbeschränkung?
Leistet ein Mieter die im Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht kündigen, wenn diese auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen (Glaubhaftmachung durch den Mieter erforderlich). Sind daher Rückstände für den Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 gegeben und kann der Mieter den Nachweis führen, gilt eine Kündigungsbeschränkung bis zum 30. Juni 2022. Wenn die offenen Mieten bis dahin nicht ausgeglichen sind, kann der Vermieter kündigen. Mietrückstände vor dem 01.04.2020 sowie nach dem 30.06.2020 berechtigen den Vermieter weiterhin zur Kündigung. Liegt der Grund für die Nichtleistung in anderen Gründen, zum Beispiel, weil der Mieter zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die COVID-19-Pandemie hat, ist die Kündigung nicht ausgeschlossen. Auch Kündigungen wegen vertragswidrigen Verhaltens (wie z.B. Lärm, unerlaubte Untervermietung, Tätlichkeiten und Übergriffe, Bedrohungen etc.) sind nicht ausgeschlossen.
Glaubhaftmachung durch den Mieter
Voraussetzung für den Kündigungsausschluss ist, dass der Mieter glaubhaft macht, dass ein Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung der Miete besteht. Es gibt keine gesetzliche Vermutung zugunsten des Mieters. Will er eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausschließen, muss er Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können z.B. der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein.
Glaubhaftmachung im Gewerbemietrecht
Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen COVID- 19-Pandemie und Nichtleistung zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis drauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARSCoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hote
ls, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist. Andere Gewerbebetriebe, deren Betrieb nicht öffentlich-rechtlich eingeschränkt wurde, sollten glaubhaft machen können, dass sie sich zum Beispiel um staatliche Hilfen bemüht haben und dennoch kündigungsrelevante Rückstände zwischen April und Juni 2020 nicht verhindern können.
Mieter proaktiv anschreiben und informieren!
Um Missverständnissen über die weiter bestehenden Miet-Zahlungsverpflichtung vorzubeugen, die gerade in einem Massengeschäft verheerende wirtschaftliche Auswirkungen haben können, sollte der Vermieter proaktiv begegnen und Mieter über die Gesetzeslage, Auswirkungen und Konsequenzen informieren.
Darf der Gewerbemieter wegen Corona die Miete mindern?
Nein, Corona ist grundsätzlich kein Minderungsgrund! Voraussetzung für einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache ist, dass der Umstand, der zur Gebrauchsbeeinträchtigung führt, aus dem Risikobereich des Vermieters stammt. Er trägt das Risiko des baulichen Zustandes der Mietsache. Demgegenüber trägt der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich seine Gewinnerwartung nicht, verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Ebenso unterliegt die Betriebsführung durch den Mieter allein seinem Risiko. Öffentlich-rechtliche Anordnungen, Auflagen und sonstige Maßnahmen, die den Betrieb des Mieters einschränken, werden dem Risikobereich des Mieters zugeordnet. Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts, kann dies zwar nachträglich einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB begründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gbrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Mieters. Der Vermieter von Gewerberäumen ist gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB lediglich verpflichtet, den Mietgegenstand während der Vertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht. Behördliche Erlasse, die die Öffnung von Geschäften verbieten oder die Öffnungszeiten beschränken, haben ihre Grundlage nicht in der Beschaffenheit der Mietsache. Vielmehr betreffen sie die Art des Geschäftes des Mieters und fallen damit in sein Verwendungsrisiko.
Wie sollte bei Zahlungsrückständen wegen Corona vorgegangen werden?
Da die Zahlungsverpflichtung des Mieters weiterhin besteht, sollte der Vermieter bei Mietrückständen und fehlenden Nachweises in keinem Fall untätig bleiben. Folgendes Vorgehen ist zu empfehlen:
- Bei Mietrückständen zunächst Mhnung und/oder ggf. Stundungsvereinbarung (Achtung: in manchen Fällen ist die Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB zu wahren!)
- wenn nicht erfolgreich, Mietforderungen zeitnah bestandskräftig titulieren lassen, entweder durch Mahnbescheid oder Klage.
- Gegebenenfalls Kündigung aussprechen, wenn Nachweis für Mietrückstände – trotz Aufforderung – nicht erfolgt
- Individuelle Ratenzahlungen unter dem Aufschub der Zwangsvollstreckung vereinbaren. Zwischenergebnis: Die Forderung ist bestandskräftig gesichert und der Mieter erhält die Möglichkeit, die Forderung per individueller Ratenzahlung auszugleichen.
- Raten sollten sozial verträglich, je nach Einzelfall auf die Zeit bis maximal zum 30.06.2022 verteilt werden.
- Soweit eine Ratenzahlung nicht zustande kommt oder nicht termingerecht eingehalten wird, ist im Zweifel die Zwangsvollstreckung einzuleiten
2. Wohnungseigentumsgesetz
Die Corona-Regeln im Wohnungseigentumsrecht halten sich in überschaubaren Grenzen. Der Gesetzes-Wortlaut ist wie folgt
Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie Wohnungseigentümergemeinschaften
(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.
Erläuterung:
Vielfach üblich ist es bereits jetzt schon, den Beschluss über einen konkreten Wirtschaftsplan mit dem zusätzlichen Beschluss zu verbinden, dass der Wirtschaftsplan bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan weiterhin Geltung haben soll. Durch einen solchen Beschluss wird gewährleistet, dass auch bei Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan erst im Laufe des Folgejahres für die bis dahin abgelaufenen Monate eine Zahlungspflicht jedes einzelnen Wohnungseigentümers besteht. Zeitliche Verzögerungen für die Durchführung der Eigentümerversammlungen im Folgejahr sind dann insoweit nicht relevant. Soweit ein solcher Beschluss im Vorjahr nicht gefasst worden ist, stellt die neue gesetzliche Regelung nunmehr klar, dass der bisherige Wirtschaftsplan seine Gültigkeit behält, bis ein Beschluss zum neuen Wirtschaftsplan gefasst ist. Das schafft Planungssicherheit für die WEG. Zudem bleibt der Verwalter solange im Amt, bis er abberufen worden oder ein neuer Verwaltergewählt worden ist. Hierdurch wird eine erwalterlose Zeit vermieden, solange eine Neubestellung wegen Nichtdurchführbarkeit einer Eigentümerversammlung nicht möglich ist.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin