Die Larve des Hausbocks ist ein gefräßiges Tier und kann ganze Dachstühle schwer beschädigen. Kaufinteressenten werden den Verkäufer deshalb auch nach Hausbock oder Schwamm in der Immobilie befragen. Antwortet der nicht wahrheitsgemäß oder versichert im Kaufvertrag, ihm sei von geheimen Mängeln nichts bekannt, kann der Käufer oft vom Kaufvertrag zurücktreten und Schadensersatz fordern.
Wie steht es dann aber mit der Maklerprovision, die der Käufer gezahlt hat?
Einen solchen Fall hatte kürzlich der BGH zu entscheiden (Az. III ZR 295/04):
Ein Makler hatte im Auftrag der Verkäufer einen Hauskaufvertrag vermittelt. Der Hausbock war den Verkäufern auch bekannt, doch schlossen sie im Kaufvertrag jede Gewährleistung aus und versicherten: Von Hausbock nichts bekannt. Anwesend beim Unterzeichnen war auch der Makler, dessen Provisionsanspruch auch im Kaufvertrag stand.
Nach Entdeckung des Hausbocks wurde später alles rückabgewickelt. Mit der Behauptung, auch der Makler habe vom Hausbock gewusst, verlangten die Käufer auch die Provision zurück. Der BGH gab ihnen im Grundsatz Recht. Hätte zwischen den Käufern und dem Makler ein Maklervertrag bestanden, wäre der Makler zur Aufklärung über den Hausbock verpflichtet gewesen. Ein solcher Vertrag bestand hier zwar nicht, der Makler war von den Verkäufern beauftragt worden. Auch der im Kaufvertrag stehende Provisionsanspruch war kein Vertrag zwischen Makler und Verkäufer.
Aus dem Provisionsrecht aber ergeben sich Sorgfaltspflichten des Maklers. Hat er vom Hausbockbefall gewusst, durfte er nach BGH-Meinung nicht schweigend an der Käufer-Täuschung mitwirken. Endgültig entscheiden konnte der BGH die Sache nicht, denn die Richten hielten es nicht für geklärt, ob der Makler tatsächlich vom Hausbock wusste. Gelangt das OLG Schleswig nun erneut zu der Überzeugung, dass der Makler den Hausbockbefall kannte, so hätte das kleine Tier seine Provision von 52.000,00 Euro glatt „verfrühstückt“.
Berliner Morgenpost, 52. Woche, Silvester 2005/Neujahr 2006
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin