Kann der Gewerberaummieter bei Vereinbarung einer unwirksamen Wertsicherungsklausel die überzahlte Miete zurückverlangen?
Unter der Geltung des Währungsgesetzes (bis 1999) war für die Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel die Genehmigung der Landeszentralbank erforderlich. Die von 1999 bis September 2007 geltende Preisklauselverordnung enthielt eine Genehmigungsfiktion für bestimmte Klauseln. Diese Klauseln galten also genehmigt, wenn sie den Maßstäben der Preisklauselverordnung gerecht wurden. Das seit September 2007 geltende Preisklauselgesetz sieht überhaupt keine Genehmigungspflicht mehr vor, sondern lediglich eine gerichtliche Überprüfung.. Kommt das Gericht zu der Überzeugung, dass die Klausel unwirksam ist, so gilt die Unwirksamkeit erst ab Rechtskraft des Urteils. Nach dem Wortlaut des Gesetzes bedeutet dies, dass vor der Entscheidung zuviel gezahlte Miete nicht zurückgefordert werden kann.
Was sagen die Gerichte?
Beschäftigt haben sich mit einem solchen Fall bisher das OLG Celle (NZM 2008, 301) und das OLG Brandenburg (NZM 2009, 860). Beide Gerichte bestätigen die Entscheidung des Gesetzgebers, dass wegen der Regelung in § 8 Preisklauselgesetz überzahlte Miete wegen einer unwirksamen Wertsicherungsklausel erst nach Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung zurückgefordert werden darf. Die zuvor gezahlte (überhöhte) Miete verbleibt beim Vermieter.
Praxishinweis:
Für den Vermieter ergibt sich also eine komfortable Situation. Solange kein entsprechendes Urteil vorliegt, kann der Mieter keine Abzüge von der Miete wegen einer unwirksamen Wertsicherungsklausel vornehmen. Je länger er gerichtlich nicht tätig wird, umso länger kommt der Vermieter in den Genuss von Mietzahlungen, die ihm normalerweise nicht zustehen würden und die er auch bei Unwirksamkeit der Klausel nicht zurückzuzahlen braucht.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin