Wie exakt muss der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit des Härteeinwandes hinweisen?
Mit dem Mietrechtsmodernisierungsgesetz 2013 sollte die Modernisierung – insbesondere die energetische Modernisierung – erleichtert werden. Ein Baustein der Reform war dabei, dass der Mieter nach § 555d Abs. 3 BGB nunmehr verpflichtet ist, den Vermieter rechtzeitig auf Umstände hinzuweisen, die nach seiner Meinung eine Härte begründen, sodass er zu einer Duldung der Maßnahme nicht verpflichtet ist. Unterlässt der Mieter diese Mitteilung, so kann er sich später auf eine eventuelle Härte nicht mehr berufen.
Sinn dieser Gesetzesänderung war, dem Vermieter rechtzeitig Klarheit zu schaffen, ob der Mieter der Maßnahme widerspricht oder nicht. Gerade bei komplexen Modernisierungsvorhaben in einem Haus mit vielen Mietern ist dies für den Bauablauf unabdingbar.
Allerdings besteht die Verpflichtung des Mieters zur Mitteilung von vermeintlichen Härtegründen nur dann, wenn er in der Modernisierungsankündigung vom Vermieter auf diese Notwendigkeit hingewiesen worden ist. Fehlt der Hinweis auf den möglichen Härteeinwand, so kann der Mieter auch später noch der Modernisierungsmaßnahme widersprechen.
Im Einzelfall kann sich die Frage stellen, wie konkret und detailliert der Härtehinweis im Modernisierungsschreiben des Vermieters darzulegen ist.
Was sagen die Gerichte?
Das LG Berlin (62 S 133/14 vom 13.01.2015) hatte sich mit einem solchen Fall auseinanderzusetzen. Ein Vermieter wollte im Hause umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung vornehmen, die insbesondere auch die Heizungsanlage betrafen. In der Modernisierungsankündigung beschränkte sich der Vermieter aber nicht alleine auf den Hinweis betreffend die Form und die Frist des Härteeinwandes. Vielmehr bat er den Mieter um die Beachtung der „gesetzlichen Regelung“ zu Modernisierungsmaßnahmen, deren Ankündigung, deren Duldungspflichten, Ausnahmen von den Duldungspflichten, Ausnahmen von den Ausnahmen von den Duldungspflichten, gesetzlichen Fristen, Sonderkündigungsrecht wegen Modernisierungsmaßnahmen, Mieterhöhung und Sonderkündigungsrecht wegen der modernisierungsbedingten Mieterhöhung“. Im Anschluss daran gab er dann den Wortlaut der §§ 555b bis 555f, 559, 561 BGB wieder.
Dies hielt das Landgericht für unklar. Zwar werde die entscheidende Vorschrift des § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB in den zitierten Vorschriften wiedergegeben, allerdings gehe sie darin unter. Der vom Gesetz geforderte Hinweis könne seine Funktion aber grundsätzlich nur dann erfüllen, wenn er nicht mit einer Vielzahl von nicht gesetzlich gebotenen Hinweisen verbunden würde.
Kurz und gut: Den Härtehinweis unter weiteren Modernisierungsvorschriften zu verstecken, sei intransparent und reiche nicht aus, die Hinweisfunktion zu erfüllen. Aus diesem Grunde gestand das Landgericht – wie vorgehend das AG Schöneberg – dem Mieter einen eigentlich verspäteten Härteeinwand zu.
Praxishinweis:
Die Problematik ist nicht neu. Auch bei einer Eigenbedarfskündigung soll z.B. ein Hinweis auf die Möglichkeit eines Härteeinwandes erfolgen. Auf der sicheren Seite ist man immer dann, wenn man den Gesetzeswortlaut wiedergibt. In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hat man den Eindruck, dass hier jemand zu schlau sein wollte.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin