Muss die Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung (20 % bzw. 15 % innerhalb von 3 Jahren) auch dann eingehalten werden, wenn sich herausstellt, dass die Wohnung erheblich größer ist als im Mietvertrag vereinbart?
Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB besagt, dass die Wohnungsmiete innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % erhöht werden kann. In verschiedenen deutschen Städten und Gemeinden ist diese Grenze durch Verordnung der jeweiligen Landesgesetzgeber auf 15 % herabgesetzt worden.
Was gilt aber, wenn sich nach Abschluss des Mietvertrages herausstellt, dass die Wohnung tatsächlich viel größer ist als im Mietvertrag angegeben? Insofern hatte der BGH (VIII ZR 138/06) im Jahr 2007 entschieden, dass bei einer Flächenabweichung von bis zu 10 % die im Mietvertrag vereinbarte Mietfläche für die Mieterhöhung zugrunde zu legen ist. Bei einer Flächenabweichung von über 10 % hält der BGH es aber für möglich, die tatsächliche Mietfläche für die Berechnung der Mieterhöhung anzusetzen.
Es ist klar, dass bei einer solchen veränderten Berechnungsgrundlage die Kappungsgrenze sehr schnell erreicht werden kann. Die Frage ist dann also, ob sich aufgrund der veränderten Rechnungsgrundlage bei den Quadratmetern der Wohnung auch die Kappungsgrenze entsprechend verschiebt.
Was sagen die Gerichte?
Das LG Halle/Saale (2 S 263/12) meint, dass in einem solchen Fall das Festhalten an der Kappungsgrenze keinen Sinn ergebe, ohne dies allerdings näher zu begründen.
Das LG Berlin (18 S 413/13) sieht dies anders. Aus der Entscheidung des BGH lasse sich nicht entnehmen, dass für Mieterhöhungen auf der Grundlage einer tatsächlich um mehr als 10 % abweichenden Wohnfläche die Kappungsgrenze nicht gelten solle.
Auch wenn die Mieterhöhung in einem solchen Fall aufgrund der tatsächlichen Wohnfläche vorgenommen werden müsste, folge daraus nicht, dass die übrigen Voraussetzungen des § 558 BGB nicht einzuhalten wären. Es bleibe also bei der Kappungsgrenze.
Praxishinweis:
Die Frage ist durch den BGH noch nicht geklärt ist. Trotz der abweichenden Entscheidung des LG Halle:
Die Praxis wird sich wohl auf die Rechtsmeinung des LG Berlin einstellen müssen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin