Es scheint vollbracht: Der Bundesrat hat am 18. Oktober 2024 dem „Bürokratieentlastungsgesetz IV“ zugestimmt.
In § 550 BGB wird die Schriftform durch die Textform ersetzt
Warum wir das so spanned finden, lesen sie hier, hier, hier und hier.
1. Textform statt Schriftform
In § 550 BGB wird die Schriftform durch die Textform ersetzt, und zwar durch die Streichung in § 578 BGB. Zur Einordnung: Diese Norm ist die zentrale Norm im Geschäftsraummietrecht. Dort steht nämlich, welche Regelungen des Mietrechts im BGB für Geschäftsräume gelten.
578 Abs. 1 BGB lautet künftig:
Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden. § 550 gilt mit der Maßgabe, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt.
Kurz und knapp. Vielleicht zu knapp? Die Zukunft wird’s zeigen.
2. Übergangfrist
Die ist ein bisschen komplizierter.
a) Bestehende Mietverträge
Die Übergangsfristen betragen
- 12 Monate für Miet- und Pachtverträge
- 18 Monate für Landpachtverträge (gemäß § 594a Abs. 1 S. 1 BGB besteht nur einmal jährlich die Möglichkeit zum Ausspruch einer Kündigung, daher schien hier eine längere Frist angezeigt).
Folgen nach Ablauf der Übergangsfrist
Nach Ablauf des Übergangsjahres sind „kündbar gewesene“ Mietverträge quasi „geheilt“, wenn zwar nicht Schriftform, aber zumindest Textform eingehalten ist.
Wurde auch die Textform nicht eingehalten, verbleibt es bei der bisherigen Rechtsfolge.
Nach der Gesetzesbegründung soll das Kündigungsrecht ab dem Ablauf der Übergangsfrist lediglich dem Erwerber zustehen. Das ergibt sich aber weder aus dem Text der Norm, noch ist in der Begründung irgendein Hinweis darauf enthalten, warum das so sein soll. Hier bleibt die Rechtsentwicklung abzuwarten.
b) Änderungen bestehender Mietverträge:
Die neue Rechtslage ist sofort anwendbar. Nach der Gesetzesbegründung ist es den Vertragsparteien zuzumuten, sich mit den geänderten Vorschriften zu befassen, sodass eine Übergangsvorschrift für derartige Konstellationen nicht erforderlich ist.
Also ist für die Änderung bestehender Verträge die Textform ausreichend!
Ab Änderung des bestehenden Vertrags ist § 578 Absatz 1 BGB in seiner neuen Fassung anzuwenden.
c) Neue Verträge
Diese sind ab Inkrafttreten der Norm „entschärft“.
„Handlungbedarf“ ?!
Wer sich jetzt also noch „schnell“ von einem bestehenden unliebsamen Vertrag lösen soll, sollte das nächste Jahr nutzen…
Und ansonsten bleibt abzuwarten, welche neuen Probleme die Norm aufwerfen wird. Ich halte den Schritt des Gesetzgebers für richtig, aber wie immer wird es Fälle geben, die vom Gesetzgeber nicht bedacht wurden.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte