Ein aktuelles BGH-Urteil von Januar 2024 hat für viel Unruhe in der Zunft gesorgt. Worum ging`s? Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte ihren ehemaligen Verwalter auf Schadensersatz in Höhe von EUR 104.500 verklagt. Der Vorwurf: Bei der Durchführung einer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) beschlossenen Baumaßnahme am Dach des Hauses habe er den Bauunternehmer und dessen Leistungen nicht ordnungsgemäß überwacht und deshalb auch unberechtigterweise Abschlagszahlungen in Höhe von EUR 104.500 freigegeben. Das Landgericht hatte die Klage noch abgewiesen. Der BGH hielt dagen eine Haftung grundsätzlich für möglich und verwies zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an das LG zurück.
Anlass genug also, sich einmal überblicksmäßig mit den Pflichten des Verwalters in diesem Zusammenhang zu beschäftigen.
- Laufende Kontrolle und Informationspflicht
Der Verwalter muss die ihm anvertraute Immobilie regelmäßig in Augenschein nehmen und begehen. Gibt es keinen besonderen Anlass, so genügen 1 – 2 Begehungen pro Jahr. Stellt er dabei Handlungsbedarf im Hinblick auf den technischen Zustand fest, muss er die Eigentümer informieren und ggf. Beschlussvorlagen für die Sanierung vorbereiten. In diesem Zusammenhang treffen ihn Organisationspflichten bei der Vorbereitung der Beschlüsse. Der Verwalter hat dazu eine Bestandsaufnahme vorzunehmen, d.h. Mängel, deren Ursachen und die Möglichkeiten der Beseitigung festzustellen. Das alles fasst er dann in einer Beschlussvorlage zusammen.
- Drei Angebote
Die Eigentümer sollen ihre Entscheidung auf einer breiten Faktenlage bzw. Angebotsauswahl treffen können. Bei Sanierungen mit einem Volumen über EUR 3.000 verlangt die Rechtsprechung deshalb in der Regel die Einholung von 3 Angeboten, die inhaltlich vergleichbar sein müssen. Angesichts der „Handwerkerknappheit“ in den letzten Jahren sind Gerichte von dieser starren Grenze teilweise abgerückt. Das aber nur dann, wenn der Verwalter im Anfechtungsprozess belegen konnte, dass er umfangreiche Bemühungen zur Einholung von Vergleichsangeboten unternommen aber dennoch keine erhalten hatte. Auf der sicheren Seite ist man also nach wie vor, wenn die Eigentümer unter drei Anbietern auswählen können.
Achten sollte der Verwalter auch auf die mit den Angeboten verbundenen Vertragsangebote. Baufirmen wollen häufig die Geltung der VOB/B vereinbaren, die für den Unternehmer vorteilhafter als die Regelungen des BGB ist. Da die GdWE nach der Rechtsprechung des BGH aber als Verbraucher anzusehen ist, ist eine Einbeziehung der VOB/B unzulässig.
- Beschlussvorlage
Die Beschlussvorlage muss die geplanten Arbeiten möglichst genau umschreiben. Hier kann man sich ggf. der Hilfe von Sonderfachleuten – wie etwa von Architekten – bedienen die in das Bauvorhaben eingebunden sind. Es muss auch nicht alles im Beschluss stehen; ein Verweis auf Anlagen ist möglich. Die Angebote sollten mit der Einladung mitversandt werden – insbesondere bei kostenträchtigen Vorhaben – weil die Gerichte verlangen, dass die Eigentümer genügend Zeit zur Prüfung und Vorbereitung haben.
Im Hinblick auf die spätere Durchführung des Vorhabens sollte der Verwalter intensiv prüfen, ob er dazu Hilfe von Sonderfachleuten (Architekten, Ingenieure, Bauleiter etc.) braucht. In dem oben angesprochenen BGH-Fall lautete der Vorwurf an den Verwalter, dass er nicht ordnungsgemäß die Freigabe der Abschlagszahlungen geprüft habe. Das mag daran gelegen haben, dass er nicht richtig hingesehen hatte; es könnte aber auch sein, dass der Verwalter fachlich schlicht überfordert war. Das wäre aber keine Entschuldigung.
Wichtig: Die Finanzierung der Maßnahme muss im Beschluss mitgeregelt werden, da er ansonsten anfechtbar ist. In Betracht kommen Zahlungen vom Hausgeldkonto, die Erhebung einer Sonderumlage und – bei größeren Vorhaben – die Aufnahme eines Kredites durch die GdWE. Die Darlehensaufnahme muss aber gut vorbereitet werden. Der BGH hat hier einen Maßnahmenkatalog aufgestellt, über den sich jeder Verwalter in der Vorbereitung solcher Beschlüsse informieren sollte. U.a. gehört dazu eine breite Information der Wohnungseigentümer betreffend die Konditionen und die Haftungsrisiken sowohl im Vorfeld als auch in der Versammlung selbst. Es reicht es also nicht aus, dass der Verwalter nur auf die mit der Einladung versandten Unterlagen verweist; es muss auch in der Versammlung noch einmal eine ausdrückliche Belehrung stattfinden.
Ggf. kann auch eine „Mischfinanzierung“ beschlossen werden, wonach z.B. ein Teil über das Hausgeldkonto und ein anderer Teil über eine Sonderumlage finanziert werden soll.
- Durchführung
Der Verwalter muss die Baudurchführung in technischer und wirtschaftlicher Hinsicht überwachen. Daran war der Verwalter im oben angesprochenen BGH-Fall offenbar gescheitert. Deshalb soll noch einmal wiederholt werden: Je komplexer das Bauvorhaben, umso mehr besteht die Notwendigkeit, sich fachkundiger Unterstützung zu versichern. Mindestens hat man dann nämlich einen Schadensersatzanspruch gegen den hinzugezogenen Fachmann, wenn man selbst von der GdWE in Haftung genommen wird.
Der Verwalter muss also die Baustelle regelmäßig besichtigen und kontrollieren (lassen) um rechtzeitig Pfusch am Bau erkennen zu können. Er sollte weiterhin ein Vertragsmanagement aufsetzen, um insbesondere Fristen kontrollieren zu können. Wurden vom Bauunternehmer laut Vertrag vereinbarten Sicherheiten oder Bürgschaften beigebracht? Hält der Bauunternehmer vereinbarte Zwischenfertigstellungstermine ein? Sind Abschlagszahlungen zu leisten?
Last but not least: Die Abnahme. Juristisch ist dies von großer Bedeutung, weil sich nach der Abnahme die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln umdreht. Die GdWE ist dann nämlich in der Pflicht zu beweisen, dass ein von ihr später identifizierter Mangel bereits zum Zeitpunkt der Abnahme vorhanden war. Auch hier sollte sich der Verwalter also ggf. fachkundiger Hilfe versichern.
m Interesse seiner Bürger zu ermöglichen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin