Die Installation einer Photovoltaikanlage ist nicht nur für die Besitzer von Wohnhäusern interessant, sondern auch für Eigentümer und Mieter von Gewerbeflächen. Die Dächer von Fabriken und Logistikhallen sind weitaus größer als die von Wohngebäuden, so dass sich darauf effizienter Energie gewinnen lässt.
Außerdem kann der Strom, der tagsüber bei Sonnenschein gewonnen wird, direkt in den Arbeitsstätten verbraucht werden. Dann ist der Strombedarf am höchsten. In Privatwohnungen steigt der Verbrauch hingegen erst am Abend an. Der tagsüber gewonnene Strom müsste gespeichert werden, was recht teuer ist, oder ins Netz eingespeist werden.
Hinzu kommt, dass es auch für Gewerbeflächen immer häufiger eine Solarpflicht gibt. Einige Bundesländer schreiben vor, dass bei Neubauten oder Dacherneuerungen von Gewerbegebäuden Solarmodule aufgebracht werden müssen. Das gilt beispielsweise in Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein. Weitere Bundesländer planen ähnliche Verordnungen.
Wer sich aufgrund dieser Gesetzeslage beziehungsweise freiwillig mit Solarmodulen befasst, sollte im Vorfeld etliche Dinge bedenken.
Zunächst ist zu prüfen, ob die Statik des Gebäudes für die zusätzliche Modullast ausgelegt ist. Im Gegensatz zum Wohnungsbau wurden bei neueren Gewerbebauten häufig leichte, günstige Dächer verbaut, die unter Umständen nicht PV-tauglich sind. Alternativ können die Module bei einem größeren Firmenparkplatz, als „Dach“ über den abgestellten Pkw installiert werden. Diese Lösung ist allerdings teurer als eine Dachinstallation. Auch sollte geprüft werden, welche Ausrichtung und Neigungswinkel denkbar sind, um möglichst viel Sonnenenergie gewinnen zu können. Zudem muss in bestimmten Fällen eine Baugenehmigung eingeholt werden; unter anderem abhängig von Bundesland, Gebäudeart und Größe der geplanten Anlage. Soll der Strom beziehungsweise der überschüssige Solarstrom in das lokale Netz eingespeist werden, ist vorab zu prüfen, ob das Netz für die Zusatzlast ausgelegt ist.
Ferner sollte der Gebäudeeigentümer seine Rolle definieren: Er kann die Fläche an einen PV-Anbieter vermieten und hat dann mit Installation, anfallenden Reparaturen etc. nichts zu tun. Dieses Recht lässt sich der Dachmieter in der Regel als sogenannte Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Damit sichert er sich bei einer Insolvenz des Eigentümers davor, dass sein Vertrag einfach gekündigt werden könnte, falls das Objekt in die Zwangsversteigerung käme und den Besitzer wechseln würde.
Der Vermieter kann ferner seinem Gewerbemieter die Installation der Anlage in einer Mietvertragsvereinbarung erlauben. Darin kann auch festgelegt werden, dass der Mieter anfallende Betriebs- und Instandhaltungskosten trägt und sich beim Auszug um den Rückbau kümmert. Bei Gewerbemietverträgen sind die Parteien weitaus freier in der Vertragsgestaltung als bei Wohnungsmietverträgen. Vermietet der Eigentümer nur seine Dachflächen, entfallen in der Regel steuerliche Aspekte.
Tritt er hingegen als Betreiber und Stromlieferant auf, sind verschiedene steuerliche Gesichtspunkte zu beachten. Mit dem Wachstumschancengesetz hat der Gesetzgeber zwar festgelegt, dass kleinere Anlagen, die bis zu 30 Kilowatt-Peak Strom produzieren, umsatz- und einkommenssteuerbefreit sind. Diese Grenze ist allerdings niedrig und wird von den meisten Gewerbeflächen-Anlagen vermutlich weit überschritten. Weitere Vereinfachungen sieht das Solarpaket I vor, das aber seit Monaten im Gesetzgebungsprozess festhängt.
Wird der Vermieter Stromlieferant, sollte er überlegen, ob er für seinen Gewerbemieter Teil- oder Ganzstromanbieter sein möchte. Bei einer teilweisen Lieferung beschränkt sich die Weitergabe auf Solarstrom. Der Mieter hat darüber hinaus einen Liefervertrag mit einem anderen Anbieter, weil der Sonnenstrom vermutlich für seinen Betrieb nicht ausreicht, vor allen im Winter. Bei einer Ganzstromlieferung kümmert sich der Vermieter um beide Stromquellen, schließt Verträge mit einem externen Netzbetreiber, um seinen vollumfänglich mit Strom zu versorgen.
Egal ob Teil- oder Ganzstromanbieter, der Eigentümer muss gegenüber dem Mieter die gelieferte Energie nachweisen und in Stromrechnungen ausweisen. Hierfür müssen oft neue Zähler oder Unterzähler eingebaut werden, um die Stromflüsse zu dokumentieren. Die vom Eigentümer gelieferte Energie unterliegt zumeist der Stromsteuer. Als gewerblicher Stromerzeuger muss er dies beim zuständigen Hauptzollamt melden.
Die Hürden für den Fall, dass der Eigentümer Stromlieferant wird, mögen hoch sein. Aber es gibt viele Firmen, die bei diesem Projekt beraten, den erzielbaren Strom im Vorfeld berechnen, den Bedarf des Mieters abschätzen und sich um Genehmigungen und Anmeldungen kümmern. Nicht übersehen werden darf, dass immer mehr Mieter das Angebot selbst gewonnenen Solarstroms schätzen, unter Umständen vereinfacht es die Vermietbarkeit eines Objektes. Ein Risiko ist, dass die Wirtschaftlichkeit der Anlage schwer vorhersehbar ist, unter anderem, weil die Einspeisevergütung schwankt. Planungssicherheit würde ein über mehrere Jahre festgelegter Mindestpreis geben.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin