Nach wie vor ist Berlin bei Touristen beliebt. Manch EigentümerIn (und auch MieterIn) möchte sich dies zunutze machen, und Wohnungen als Ferienwohnung vermieten. Aber die Wohnraumsituation in Berlin hat sich noch nicht gebessert und die Bezirksämter setzen das Zweckentfremdungsverbot immer konsequenter um. Wohnraum ist knapp, die Rechtslage kompliziert und das Gesetz erbärmlich schlecht formuliert. Damit Sie in diesem Bermudadreieck nicht verlorengehen, haben wir mal die wesentlichen Eckpunkte aufgeschrieben.
Zur Klarstellung: Wenn Sie eine Wohnung „richtig“, also unbefristet oder zumindest längerfristig vermieten, liegt keine Zweckentfremdung vor. Dann gilt das normale Mietrecht – das gerade für Vermieter allerdings seine eigenen Tücken hat, aber das ist ein anderes Thema. Und wichtig: Wenn Sie als Mieter untervermieten, werden Sie Vermieter. Sie müssen zu Gunsten Ihres Untermieters alle Vermieterpflichten einhalten und alle Rechte Ihres Untermieters beachten. Viele Unter-Vermieter nehmen das leider zu oft nicht so genau und verstoßen massiv gegen die Rechte ihrer Untermieter – aber auch das ist ein anderes Thema.
I. Hauptwohnung – Weniger als die Hälfte: Anzeigepflicht!
Die Hauptwohnung ist die, in der man mit Hauptwohnsitz gemeldet ist und die auch den tatsächlichen Lebensmittelpunkt darstellt. Das dürfte wohl bei den allermeisten Leuten zusammenfallen.
1. Rechtsgrundlage: § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG
Nur bei der Hauptwohnung gilt die 49-%-Regelung: Man darf weniger als die Hälfte seiner Hauptwohnung zu „anderen als Wohnzwecken mitbenutzen“, also auch an Touristen vermieten. Voraussetzung ist aber immer, dass man selbst auch darin wohnt. In diesem Fall liegt keine Zweckentfremdung vor. Deshalb ist das… schlicht erlaubt.
2. Anzeigepflicht und Registriernummer
Man muss diesen Umstand nur anzeigen und nur für die Inserate im Internet und in Zeitungen (doch doch, es gibt noch Leute, die Kleinanzeigen schalten) braucht man die Registriernummer.
3. Praktische Hinweise
Natürlich liegt der Teufel im Detail, daher ein paar Hinweise:
Inserat
Weil man selbst in seiner Hauptwohnung wohnen muss, sollte man also ehrlicherweise „Ferienzimmer mit Küchen- und Bad-Mitbenutzung“ anbieten und eben nicht „die Wohnung“. Macht man sich das klar, tappt man auch nicht in die Falle wie einige unserer Mandanten, die das Inserat so gefasst haben, dass die ganze Wohnung angeboten wurde. Dann steht das Bezirksamt ruckzuck auf der Matte und fragt nach – zu Recht.
Wirklich weniger als 50 %
Achten Sie darauf, dass Sie tatsächlich weniger als 50 % vermieten. Wenn Sie Architekt, Bauingenieur oder sonstiger Immobilienprofi sind, mag es Ihnen gelingen das auf 49,9999 % runterzurechnen, aber nähen Sie das nicht zu sehr auf Kante.
Ein Zimmer-Wohnung mit Wohnküche? Vergessen Sie’s.
Manche Wohnung ist schlicht vom Schnitt her nicht geeignet, den Anforderungen zu genügen. Wenn Sie eine Wohnung mit einem Schlafzimmer und einer Wohnküche haben – vergessen Sie die Vermietung an Touristen. Das Bezirksamt wird Ihnen niemals glauben, dass Sie Ihr Feldbett in der Wohnküche aufschlagen und Ihr Schlafzimmer mit Ihren ganzen Kleidern den Touristen überlassen. Eine Mandantin (die selbst nur Mieterin war) meinte, sie habe eine Abrede mit ihren Touristen, wonach sie morgens um 6:30 Uhr das Schlafzimmer betreten dürfe, um ihre Kleider zu holen. Ich habe mich geweigert, diese Geschichte dem Bezirksamt vorzutragen, weil sich die BearbeiterInnen zu Recht nicht veräppeln lassen. Und gerade deshalb konnte ich das Bußgeld auf ein glimpfliches Maß absenken.
Mieter benötigen eine extra Zustimmung vom Vermieter
Wenn Sie Mieter sind, müssen Sie – auch wenn Sie eine generelle Untermieterlaubnis haben – vor der Vermietung eine Zustimmung von Ihrem Vermieter einholen. Das hat nichts mit dem Zweckentfremdungsverbot zu tun, sondern mit Ihren Pflichten aus dem Mietvertrag. Eine Untervermietung an Touristen ohne vorherige Zustimmung kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen.
Wohnungseigentümer
Ähnliches gilt bei Eigentumswohnungen: Auch hier kann es Einschränkungen geben, die Sie besser vorher mit der Verwaltung bzw. den anderen EigentümerInnen klären sollten.
II. Hauptwohnung – Ganze Wohnung – Genehmigung erforderlich
1. Rechtsgrundlage: § 3 Abs. 4 Nr. 2 ZwVbG
Ihre Hauptwohnung können Sie – zum Beispiel während ihres Urlaubes oder längerer Auslandsaufenthalte – als Ferienwohnung vermieten. In diesem Fall dürfen Sie dann die gesamte Wohnung vermieten, aber eben nur für den Zeitraum der Abwesenheit. Maßgeblich ist, ob Sie ihren Lebensmittelpunkt tatsächlich noch in der Wohnung haben.
Wenn Sie zweimal im Jahr für 3 Wochen vermieten, weil sie selbst im Urlaub sind, dürfte das kein Problem sein. Wenn Sie aber 11 Monate im Jahr irgendwo auf der Welt auf der Jagd nach verschollenen Schätzen sind, und die Wohnung in dieser Zeit an Touristen vermieten, müssen Sie nachweisen, dass Sie in dieser Wohnung noch Ihren „tatsächliche Lebensmittelpunkt“ haben. Solche Fälle kann es natürlich geben, aber hier werden Sie Überzeugungsarbeit leisten müssen.
2. Kein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung.
Für die Vermietung der ganzen Wohnung während des Urlaubs müssen Sie vorher die Genehmigung einholen.
Nochmals zur Klarstellung: Das ist rechtlich ein anderes Verfahren als die bloße Anzeige der Untervermietung eines Teils der Hauptwohnung. Die Untervermietung nach der 49-%-Regelung ist keine Zweckentfremdung, deshalb muss man das nur anzeigen. Die Vermietung der ganzen Wohnung während des Urlaubs ist Zweckentfremdung, deshalb brauchen Sie vorher eine Genehmigung. Und so wie das Gesetzt konstruiert ist, haben Sie keinen Anspruch auf die Genehmigung. Das ist anders als beim z.B. Führerschein: Haben Sie die Fahrprüfung bestanden, und alle weiteren Voraussetzungen erfüllt, muss die Behörde Ihnen die Fahrerlaubnis erteilen. Hier ist das anders.
Wenn Sie während eines Urlaubs die Wohnung mit einer anderen Familie tauschen, soll das nach Auffassung des Senates keine Vermietung sein, und ebenfalls genehmigungsfrei. Zivilrechtlich ist das aber trotzdem eine Vermietung, sodass ich in der Regel dazu rate, auch im Falle des Wohnungstausch vorsorglich eine Anzeige an das Amt zu machen.
III. Nebenwohnung – Bis zu 90 Tage im Jahr – Genehmigung erforderlich!
1. Rechtsgrundlage: § 3 Abs. 4 Nummer 3 ZwVbG
Wenn Sie eine Zweitwohnung in Berlin haben und hier auch mit Zweitwohnsitz angemeldet sind, können Sie beantragen, diese Berliner Nebenwohnung für 90 Tage vermieten zu dürfen.
2. Genehmigung – aber ohne Anspruch auf Erteilung
Vermieten dürfen sie aber erst, wenn Sie die Genehmigung erhalten haben. Und es ist auch nicht so, dass Sie einen Anspruch auf die Genehmigung haben.
Wenn Ihre Hauptwohnung auch in Berlin ist, klappt das in der Regel nicht. Das gleiche gilt, wenn Sie mehrere Zweitwohnung in Berlin haben.
3. Kann man das Gesetz verstehen?
Die Norm lautet:
(4) Überwiegende schutzwürdige private Interessen sind..
… bei Nutzung einer Nebenwohnung im Sinne des § 2 Absatz 1 Nummer 1 im Einzelfall auf Antrag nur anzuerkennen, soweit diese nicht über einen befristeten Zeitraum an Dritte als Wohnraum vermietet werden kann, höchstens jedoch 90 Tagen im Jahr, es sei denn, es liegt eine unbillige Härte vor; besteht daneben eine Hauptwohnung oder mindestens eine weitere Nebenwohnung der Antragstellenden im Land Berlin, soll keine Genehmigung erteilt werden.
Ich bin jetzt kein Germanist, aber wenn ich das lese, erwarte ich in § 2 Absatz 1 Nummer 1 die Definition der Nebenwohnung. Aber nein. Das „im Sinne des“ bezieht sich auf „Nutzung im Sinne…“. Und ich vermute, DeutschlehrerInnen würden ihren SchülerInnen – natürlich metaphorisch – die Ohren lang ziehen, wenn so ein Sprachungetüm in einem Aufsatz stehen würde. Aber es ist ja nur ein Gesetz, da ist Verständlichkeit nicht so wichtig.
IV. Steuerrecht
1. Einkünfte aus Vermietung
Wenn Sie die Wohnung vermieten, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 EStG. Selbstverständlich müssen Sie in allen Fällen die Einkünfte versteuern, auch das wird sehr oft „vergessen“. Nur in den Fällen der 49-%-Regelung gibt es eine Art Bagatellgrenze: Wenn Ihre Einnahmen weniger als 520 € im Jahr betragen, kann nach den Einkommensteuerrichtlinien „im Einverständnis mit dem Steuerpflichtigen aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden“ (EStH R 21.2). Sie müssen die Einnahmen aber jedenfalls angeben!
2. Übernachtungssteuer („City Tax“)
Die Übernachtungssteuer („City Tax“) auch Bettensteuer genannt, fällt auch bei der Vermietung von Ferienwohnungen an.
3. Zweitwohnungssteuer
Und noch eine Hürde: Für eine Berliner Nebenwohnung fällt Zweitwohnungssteuer an! Auch wenn die Hauptwohnung ebenfalls in Berlin liegt. Das kostet Sie 15 % der Nettokaltmiete (deren Höhe im Zweifel nach dem Mietspiegel ermittelt wird).
V. Sozialleistungen / BaFöG
Für alle Empfänger, gerade für Studierende gilt: Prüfen Sie genau, ob Sie die Einkünfte nicht auch dort angeben müssen!
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte