Wir hatten mehrfach berichtet, welche Schwierigkeiten Corona auch auf dem Gebiet des Geschäftsraummietrechts ausgelöst hat, welche Bemühungen der Gesetzgeber unternommen hat und wie unterschiedlich die Gerichte urteilen.
Es war schon immer unsere Meinung, dass jeder Fall für sich behandelt werden muss und es wenig bringt, wenn man sich streitet und ein Gericht entscheiden lässt.
So sieht das jetzt auch der BGH:
Gewerbemietern kann im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zustehen. Die pauschale 50/50 Regelung, die einige Gerichte anwandten, greift aber zu kurz, so der BGH. Wenig verwunderlich verweist er auf die Voraussetzungen des § 313 BGB: Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB berechtigt noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Durch die COVID-19-Pandemie hat sich letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird. Das damit verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden.
Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf auch in diesem Fall einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (§ 313 Abs. 1 BGB). Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen an dieses normative Tatbestandsmerkmal der Vorschrift nicht gerecht. Deshalb scheidet eine pauschale 50/50 Regelung aus.
Den Text des Urteils finden sie hier: BGH Urteil vom 12.01.2022 XII_ZR_8_21. (download startet direkt).
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte