Liegt Arglist des Immobilienverkäufers vor, wenn er gutgläubig falsche Angaben zu dem Zustand der Immobilie macht?
Bei dem Verkauf von Gebrauchtimmobilien schließen die Vertragsparteien in der Regel die Gewährleistung des Verkäufers für Mängel aus. Hintergrund ist, dass der Käufer die Gelegenheit hat, die Immobilie und das Grundstück eingehend zu besichtigen. Nicht ausgeschlossen werden kann aber die Haftung für Mängel, die der Verkäufer arglistig verschweigt. Dies sind Mängel, die dem Verkäufer bekannt sind und die der Käufer bei einer Besichtigung nicht sehen kann. Klassische Fälle sind Hausschwamm, Hausbock oder Feuchtigkeit. Nach der Rechtsprechung haftet der Verkäufer dann, wenn er von diesen Mängeln wusste oder auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage („ins Blaue hinein“) macht und mit deren Unrichtigkeit rechnet. Wie ist es aber, wenn dem Verkäufer nicht bewusst ist, dass die Immobilie mängelbehaftet ist?
Was sagen die Gerichte?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in diesem Jahr mit einem solchen Fall zu befassen gehabt (V ZR 73/18). Ein Maurermeister hatte ein von ihm selbst 1993 gebautes Haus verkauft. Im Rahmen der Besichtigung war auch ein Wasserfleck an der Rückseite der Garage aufgefallen. Der Verkäufer erklärte dazu, dass sich dort eine Bitumenbahn ab und an löse und dann neu befestigt werden müsste. Die Feuchtigkeit gehe dann zurück. Nach dem Kauf des Hauses stellte ein Sachverständiger fest, dass die eingebrachte Dämmung nicht dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses geltenden DIN-Vorschriften entsprach. Außerdem war die Abdichtung des Hauses wegen des verwendeten Materials funktionsuntüchtig. Das Instanzgericht hatte den Verkäufer zum Schadensersatz verurteilt. Nach seiner Auffassung könne dieser sich nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen, da er den Mangel arglistig verschwiegen habe. Dies sah der BGH anders: Falsche Angaben begründeten nicht ohne Weiteres eine Arglist. Wer gutgläubig falsche Angaben mache, handele grundsätzlich nicht arglistig. Dies gelte auch dann, wenn der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhe. Hier habe der Verkäufer aus seiner subjektiven Sicht angenommen, das Bauwerk mit einer funktionierenden und DIN-gerechten Abdichtung errichtet zu haben. Bei der Abgabe seiner diesbezüglichen Erklärung gegenüber dem Käufer habe er also nicht damit gerechnet, dass er beim Bau des Hauses von den anerkannten Regeln der Technik abgewichen sei.
Praxishinweis:
Die Entscheidung ist nachvollziehbar begründet. Vor Verallgemeinerungen ist aber zu warnen. Die Frage, ob ein Verkäufer arglistig handelt oder nicht kann immer nur aufgrund einer intensiven Auseinandersetzung mit dem Sachverhalt getroffen werden, der von den Instanzgerichten demgemäß umfangreich aufzuklären ist.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin