Entsteht ein Vorkaufsrecht auch dann, wenn die Aufteilung des Mietshauses nicht entlang der baulichen Grenzen der Mietwohnungen vorgenommen wird?
Voraussetzung für die Aufteilung eines Mietshauses in Wohnungseigentum ist die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die zuständige Baubehörde. In der Regel erfolgt die Aufteilung nach den im Haus bestehenden (Miet)-Wohnungen. Befinden sich also beispielsweise auf einem Stockwerk 4 Wohnungen, so erfolgt auch die Aufteilung nach WEG in 4 Eigentumswohnungen.
Das muss aber nicht so sein: Es gibt Fälle, in denen aus den 4 Wohnungen WEG- und grundbuchrechtlich nach der Aufteilung 2 Wohnungen werden. In den Aufteilungsplänen sind dann jeweils 2 Wohnungen zu einer Wohnung zusammengelegt. Dies bedeutet natürlich, dass die Aufteilungspläne nicht mit der Realität übereinstimmen. Ein Grund für eine solche – von den baulichen Gegebenheiten – abweichende Aufteilung kann im Brandschutz liegen, der für eine Aufteilung in 4 Wohnungen möglicherweise nicht erfüllt würde. Stichwort ist hier der 2. Rettungsweg, der bei einer Aufteilung in 4 Wohnungen vielleicht nicht bei allen Wohnungen gewährleistet werden kann.
Wird nach der Aufteilung eine solche – eigentlich aus 2 Mietwohnungen bestehende – „Gesamtwohnung“ verkauft, stellt sich die Frage, ob die Mieter dieser „Gesamtwohnung“ ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB haben.
Was sagen die Gerichte?
Das Kammergericht Berlin hatte sich im vergangenen Jahr mit einem solchen Fall zu beschäftigen (5 W 18/17 vom 10.02.2017). Ein Mietshaus mit durchgängig 4 Wohnungen auf jeder Etage wurde aufgeteilt. Dabei geschah die Aufteilung in den meisten Etagen so, dass aus 4 Mietwohnungen grundbuchrechtlich 2 Wohnungen wurden. Es wurden also jeweils 2 Mietwohnungen zu einer „Gesamtwohnung“ zusammengelegt.
Nach Verkauf einer dieser „Gesamtwohnung“ machte eine der beiden in dieser „Gesamtwohnung“ wohnenden Mietparteien ihr Vorkaufsrecht geltend. Der Mieter der Nebenwohnung verzichtete auf die Ausübung seines Vorkaufsrechts.
Das Kammergericht kam zu der Entscheidung, dass in einem solchen Fall ein Vorkaufsrecht nur des einen Mieters nicht gegeben sei. Unter Bezugnahme auf eine BGH-Entscheidung zum Verkauf eines ungeteilten Mehrfamilienhauses (NJW 2014, 850) führt das Kammergericht aus, dass ein Vorkaufsrecht bei Verkauf eines ungeteilten Grundstücks nur dann entstehe, wenn sich der Käufer vertraglich verpflichte, eine Aufteilung nach § 8 WEG durchzuführen und die (zukünftige) Wohnungseigentumseinheit im Kaufvertrag bereits bestimmt und bestimmbar sei. Ein solcher Fall sei hier nicht gegeben.
Anders sei dies nur, wenn durch die von der Realität abweichende Aufteilung das Vorkaufsrecht des Mieters missbräuchlich umgangen werden sollte. Dafür sah das Kammergericht in seiner Entscheidung aber keinen Anhaltspunkt.
Es genügte dem Kammergericht in seiner Entscheidung, dass der „Aufteiler“ behauptet hatte, dass die Aufteilung von 4 in 2 Wohnungen aufgrund von Anforderungen des Brandschutzes erfolgt sei.
Praxishinweis:
Die Entscheidung ist in einem einstweiligen Verfügungsverfahren ergangen. In einem solchen „Schnellverfahren“ prüfen die Gerichte die Rechtslage und die Tatsachen nicht mit derselben Tiefe, wie sie das in einem „normalen“ Verfahren tun. Gleichwohl ist die Entscheidung des Kammergerichts sehr ausführlich begründet.
Wie der BGH einen solchen Fall entscheiden würde, bleibt allerdings offen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin