Mit Urteil vom 27.09.2017 (XII ZR 114/16) hat der BGH entschieden: Schriftformheilungsklauseln sind immer – auch als Individualvereinbarung – unwirksam.
Der Hintergrund: Solche Klauseln regeln, dass die Parteien bei einem Schriftformmangel zur Nachholung der Schriftform verpflichtet sind. Sie werden auch qualifizierte salvatorische Klauseln, Reparaturklausel oder Nachholklausel genannt, sind aber allesamt unwirksam.
Die Entscheidung (Leitsatz 1): Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen.
Und weil die Klauseln unwirksam sind, kann darauf kein Verstoß gegen Treu und Glauben gestützt werden: Auch trotz einer solchen Klausel kann eine Partei kündigen, wenn ein Schriftformverstoß vorliegt. Es sei denn, es liegt eine der wenigen Ausnahmen bzw. speziellen Konstellationen vor, in dem die Berufung auf den Schriftformverstoß doch treuwidrig ist.
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Fazit: Praktisch alle Klauseln, die am Ende eines Mietvertrags so umherschwirren, sind entweder nutzlos oder unwirksam. Es kann nicht oft genug betont werden: Wenn sich irgendetwas am Mietvertrag ändert, muss reflexartig geprüft werden, ob ein Nachtrag erforderlich ist. Und der muss dann aber auch richitig gemacht sein.
von Rechtsanwalt Johannes Hofele,
Fachanwalt für Steuerrecht
Breiholdt Rechtsanwälte