Grundschuldbriefe dürften „eigentlich“ nicht verloren gehen: Denn nur mit dem Brief in der Hand können Briefgrundschulden genutzt oder auch weiterübertragen werden. Öfters als man denkt, passiert es aber doch. Das muss dann aber keine Katastrophe sein, wenn man weiß, wie damit umzugehen ist.
Der Hintergrund:
Die Grundschuld ist ein Pfandrecht an einem Grundstück. Deshalb kann sie im Grundbuch eingetragen werden. Dann handelt es sich um eine sog. Buchgrundschuld. Wird sie dagegen nicht eingetragen, liegt eine Briefgrundschuld vor – das Recht des Grundschuldgläubigers wird dann nur durch den Grundschuldbrief belegt.
Wenn nun dieser Grundschuldbrief verloren geht, lässt sich das Recht an der Grundschuld nicht mehr belegen. Wer Rechte an der Grundschuld hat, kann diese nicht mehr geltend machen. Er kann zum Beispiel die Grundschuld nicht mehr zur Verwertung des Grundstücks (der Eigentumswohnung, des Hauses o.a.) nutzen. Er kann seine Grundschuld auch nicht mehr „verkaufen“, weil er auch hierzu den Grundschuldbrief bräuchte.
Manchmal hat auch der Eigentümer selbst den Brief längst von dem Inhaber des Pfandrechts zurückbekommen, weil er seine Schulden schon gezahlt hat. Wenn er dann die Grundschuld im Grundbuch nicht löschen lässt, kann er – ohne den Grundschuldbrief – nicht mehr belegen, dass die Grundschuld schon nicht mehr besteht.
Schlimmstenfalls kann sogar jemand mit dem Brief in der Hand sein Recht an der Grundschuld behaupten – obwohl sie ihm gar nicht zusteht.
Lösungen:
Deshalb muss der Grundschuldbrief in diesen Fällen unwirksam gemacht werden, d.h. für „kraftlos erklärt“ werden. Er wird dann „aufgeboten“, d.h. durch ein Gericht für unwirksam erklärt.
Das Gesetz sieht für solche – und übrigens auch einige andere – wichtige Dokumente dieses Aufgebotsverfahren vor.
Da ein amtliches Dokument natürlich nicht einfach so für unwirksam erklärt wird, ist das Verfahren etwas langwierig: Denn die Gerichte verlangen verschiedenste Nachweise, um sicher zu stellen, dass der Brief tatsächlich „verschwunden“ ist.
Erst wenn ein entsprechender Beschluss des Gerichts vorliegt, kann dann ein neuer Brief ausgestellt werden. Bevor ein Gericht den Grundschuldbrief für kraftlos erklärt, macht es einen Aushang. Dadurch hat dann jedermann die Möglichkeit eigene Rechte an der Grundschuld geltend zu machen – theoretisch jedenfalls.
Der Weg kann daher steinig sein – und vor allem dauert es lange.
Praxishinweis:
Wenn ein Grundschuldbrief verloren geht, muss vor allem schnell gehandelt werden. Denn zum einen muss Missbrauch ausgeschlossen werden. Zum anderen ist das gerichtliche Verfahren recht langwierig, so dass man rasch damit beginnen sollte.
Besonders wichtig: Alle Hinweise auf den verlorenen Grundschuldbrief müssen gesammelt werden; je dichter die Hinweise und je mehr glaubhafte Berichte der ehemaligen Besitzer, desto besser kann man das Gericht überzeugen, dass der Grundschuldbrief für kraftlos erklärt werden muss.
von Rechtsanwalt Peter Pielen LL.M. Eur
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte