Kann der Wohnungsvermieter auch dann eine Nachzahlung verlangen, wenn er wegen einer verspäteten WEG-Abrechnung die Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB erstellen konnte?
§ 556 Abs. 3 BGB bestimmt, dass ein Vermieter seine Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen hat. Versäumt er diese Frist, kann er vom Mieter keine Nachzahlungen aufgrund der Betriebskostenabrechnung mehr verlangen. Ausnahme: Der Vermieter hat die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten.
In Wohnungseigentumsanlagen nehmen vermietende Eigentümer häufig die Jahresabrechnung der WEG als Vorlage für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung.
Bei einer ordnungsgemäßen Tätigkeit des WEG-Verwalters und eines entsprechenden Beschlusses der Eigentümerversammlung über die Jahresabrechnung hat ein Wohnungsvermieter eigentlich ausreichend Zeit, die Betriebskostenabrechnung gegenüber seinem Mieter zu erstellen.
Es passiert allerdings immer wieder, dass die WEG-Abrechnungen nicht rechtzeitig fertiggestellt bzw. beschlossen werden. Die Frage ist dann, ob der vermietende Eigentümer sich gegenüber seinem Mieter darauf berufen kann.
Was sagen die Gerichte:
Ein Teil der Rechtsprechung und der Kommentarliteratur ist der Auffassung, dass das Vorliegen eines wirksamen Beschlusses über die Jahresabrechnung Voraussetzung für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter ist. (OLG Düsseldorf NJW RR 2001, 299; Horst, DDW 2011, 2).
Nach einer anderen Meinung, ist der Beschluss der WEG über die Jahresabrechnung für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung nicht erforderlich (LG Itzehoe, ZMR 2003, 38; AG Erfurt, ZMR 2014, 751).
Entschieden hat den Streit jetzt der BGH. In seinem Urteil vom 25.01.2017 (AZ: VIII ZR 249/15) gelangte das Gericht zu der Auffassung, dass die zweite Meinung richtig sei. Im entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer die Betriebskosten für die Jahre 2010 – 2012 erst im Dezember 2013 gegenüber seinem Mieter abgerechnet. Eine frühere Abrechnung der Betriebskosten sei ihm nicht möglich gewesen, da die vormalige WEG-Verwaltung für die Zeiträume keine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt habe. Erst die neue WEG-Verwaltung habe dies dann getan.
Der BGH gelangt zu der Auffassung, dass die im WEG geltenden Regelungen zur Erstellung einer Jahresabrechnung keinen Einfluss auf die im Mietrecht geltenden Regelungen zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung haben können. Anderenfalls würde der Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber Mietern einer sonstigen Wohnung benachteiligt.
Weiter stellt der BGH fest, dass der WEG-Verwalter nicht Erfüllungsgehilfe des vermietenden Wohnungseigentümers für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist. Der BGH meint allerdings, dass der Kläger in dieser Situation eigene Anstrengungen zur rechtzeitigen Erstellung der Betriebskostenabrechnung hätte unternehmen müssen.
Praxishinweis:
Wie diese eigenen Anstrengungen aussehen müssten, erläutert der BGH leider nicht. Letztlich wird es wohl bedeuten, dass vermietende Wohnungseigentümer in diesen Fällen die Abrechnungsunterlagen für das Wirtschaftsjahr beim WEG-Verwalter selbst einsehen müssen. Auf der Grundlage der Einsicht in die Abrechnungen ist dann die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter zu stellen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin