Kann ein Sondernutzungsrecht auch durch Beschluss begründet werden?
Sondernutzungsrechte – etwa an Stellplätzen oder Gartenflächen – werden in der Regel in der Teilungserklärung begründet und dann auch ins Wohnungsgrundbuch eingetragen. Sollen nach Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft Sondernutzungsrechte begründet werden, so geht dies nur durch Vereinbarung, d.h. alle Eigentümer müssen zustimmen. Außerdem muss – damit das Sondernutzungsrecht auch gegen neu eintretende Eigentümer gilt – das Recht im Wohnungsgrundbuch eingetragen werden.
Hier könnte man auf die Idee kommen, den etwas langwierigen Weg dadurch abzukürzen, dass man ein Sondernutzungsrecht in einer Eigentümerversammlung durch Beschluss bestellt. Die Frage ist, ob so etwas rechtlich möglich ist.
Was sagen die Gerichte?
Das LG Hamburg (318 S 117/13) hatte in diesem Jahr einen solchen Fall zu entscheiden. Ein Miteigentümer hatte im Jahre 1981 von seinem Rechtsvorgänger nicht nur das Sondereigentum an der Wohnung, sondern auch ein Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum gekauft. Dieses Sondernutzungsrecht am Keller war dem Verkäufer im Jahre 1978 auf einer Eigentümerversammlung durch Beschluss eingeräumt worden. Dabei hatten alle Wohnungseigentümer zugestimmt.
Das Landgericht Hamburg hielt diesen Beschluss trotzdem für nichtig und kam demgemäß zu dem Ergebnis, dass ein Sondernutzungsrecht an dem Keller nicht existierte. Für einen solche Beschluss gebe es nämlich keine Kompetenz der Eigentümergemeinschaft.
Auch ein „Gewohnheitsrecht“ bestünde nicht. Dadurch würde nämlich die „Publizität des Grundbuchs“ entwertet werden.
Praxishinweis:
Die Entscheidung ist nicht überraschend. Gleichwohl trifft man wieder auf Fälle, in denen die Eigentümergemeinschaft – in dem Glauben etwas Gutes zu tun – das eigentlich notwendige Verfahren der Änderung der Teilungserklärung durch einen Beschluss abgekürzt hat. Wie das Urteil des Landgerichts Hamburg zeigt, entsteht dadurch aber in der Regel keine schützenswerte Position desjenigen, dem ein solches Recht eingeräumt wurde.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin