Kann der WEG-Verwalter durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden, eine Hausordnung aufzustellen?
Regeln für das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft finden sich gewöhnlich in der Gemeinschaftsordnung. Allerdings sind diese Gemeinschaftsordnungen mal mehr, mal weniger detailliert ausgestaltet.
Je nach Sachlage haben Eigentümergemeinschaften deshalb gelegentlich das Bedürfnis, eine detaillierte Hausordnung für ihr Objekt aufzustellen.
Andererseits weiß jeder erfahrene Verwalter, dass es überaus problematisch sein kann, wenn eine Mehrheit von Eigentümern sich auf den kompletten Text einer aus mehreren Paragrafen bestehenden Hausordnung einigen soll. Soll Grillen erlaubt sein und wenn ja, wann? Sollen Haustiere erlaubt sein und wenn ja, welche? Darüber kann eine Eigentümergemeinschaft schon mal ins Streiten geraten.
Ein Ausweg kann also sein, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, den Verwalter mit der Erstellung einer Hausordnung zu beauftragen.
Die Frage ist aber, ob eine solche Ermächtigung zulässig ist.
Was sagen die Gerichte?
Das OLG Stuttgart (8 W 89/87) hält es für zulässig, dass der Verwalter ermächtigt wird, eine Hausordnung aufzustellen. Auch die juristische Literatur vertritt zum Teil diese Meinung.
In einer aktuellen Entscheidung ist aber das LG Frankfurt/Main (2-13 S 168/13) zu der Überzeugung gelangt, dass der Verwalter durch Mehrheitsbeschluss nicht ermächtigt werden kann, eine Hausordnung aufzustellen. Durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer könnten nämlich nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder der Gemeinschaftsordnung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürften. Andernfalls bedürfe es einer Vereinbarung. Deshalb könnten die Wohnungseigentümer die Aufstellung der Hausordnung nicht insgesamt auf einen Dritten übertragen.
Praxishinweis:
Gelegentlich enthalten Teilungserklärungen die Ermächtigung des Verwalters, eine Hausordnung zu erstellen. In diesen Fällen ist die Entscheidung des LG Frankfurt/Main nicht einschlägig.
Im Übrigen ist man – trotz damit verbundener nervenaufreibender Diskussionen – auf der sicheren Seite, wenn die Hausordnung von der Eigentümergemeinschaft entworfen, aufgestellt und beschlossen wird.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin