Ist eine Umlage nach „ME-Ant“ zulässig?
Die Abrechnung in Wohnungseigentumsanlagen geschieht gewöhnlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Diese können, müssen aber nicht identisch mit dem Flächenanteil der einzelnen Wohnung zur Gesamtfläche sein. Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, so sehen die einschlägigen Vertragsmuster aber in der Regel die Abrechnung nach Quadratmetern vor. Vernünftigerweise wird der Eigentümer/Vermieter deshalb mit dem Mieter vereinbarten, dass auch in ihrem Verhältnis die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen erfolgen soll. Ansonsten kann es nämlich zu Berechnungsdifferenzen zwischen der Abrechnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Abrechnung zwischen Eigentümer und Mieter kommen. Eine solche Vereinbarung zwischen Eigentümer/Vermieter und Mieter ist zulässig. Die Frage ist aber wie genau dies im Mietvertrag beschrieben werden muss.
Was sagen die Gerichte?
Das LG Karlsruhe hatte sich in diesem Jahr wieder mit einem solchen Fall zu befassen. Im Mietvertrag war die Abrechnung nach „ME-Ant“ vereinbart. Der Mieter hielt die Abrechnung für formell unwirksam, weil die Angabe des Verteilerschlüssels nicht nachvollziehbar sei. Das sah das LG Karlsruhe anders. Der Verteilerschlüssel müsse nicht erläutert werden, wenn der Umlagemaßstab für den Mieter aus sich heraus verständlich sei. Hier sah das Mietvertragsmuster ausdrücklich die Möglichkeit der Umlage nach „Mieteigentumsanteilen“ vor. Auch für den juristisch nicht vorgeschulten Mieter habe sich deshalb die Bedeutung des Kürzels „ME-Ant“ erschließen können.
In die gleiche Richtung geht eine Entscheidung des Landgerichts Leipzig (12 S 2867/04), wonach auch die Abkürzung „MEA“ nicht unverständlich sein soll.
Praxishinweis:
Die Probleme entstehen bei diesen Fällen eigentlich eher auf der „ersten“ Ebene. Es wird nämlich häufig vergessen, überhaupt eine Umlage nach Miteigentumsanteilen zu vereinbaren, weil einfach nur die Mustermietverträge mit dem standardisierten Umlagemaßstab nach Quadratmetern ausgefüllt werden.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin