Bestehen Schadenersatzansprüche der WEG, wenn der Verwalter einen gefassten Beschluss nicht vollständig umsetzt?
Beschlüsse einer WEG können in ihrer Umsetzung manchmal sehr komplex sein. Dies gilt gerade dann, wenn die WEG z.B. die Planung und Durchführung von baulichen Maßnahmen beschließt.
Es müssen Angebote eingeholt und geprüft werden und die Baumaßnahme selber besteht vielleicht aus mehreren Gewerken, die vom Verwalter alle zu beauftragen und in ihrer Durchführung zu überprüfen sind.
Gerade in der Durchführung von Baumaßnahmen kann manches schieflaufen. Die Tendenz ist dann häufig, sich mit dem bauausführenden Betrieb auf einen Kompromiss zu einigen, etwa einen Preisnachlass. Das kann für den Verwalter aber gefährlich werden.
Was sagen die Gerichte?
Das LG Hamburg hatte sich mit einem solchen Fall auseinanderzusetzen (318 S 225/10). Die WEG hatte beschlossen, die Aufzugsanlage komplett zu erneuern. Dazu sollten auch die Fahrkorbschienen ausgetauscht werden.
Im Rahmen seiner Kontrollen stellte der WEG-Verwalter fest, dass dieser Austausch der Fahrkorbschienen unterblieben war. Vermutlich der Einfachheit halber vereinbarte er deshalb mit der ausführenden Firma einen Preisnachlass.
Nachdem der WEG-Verwalter ausgeschieden war, verklagte die Eigentümergemeinschaft ihn auf Schadensersatz wegen der fehlenden Fahrkorbschienen. Das LG Hamburg gab der WEG Recht, da der Verwalter die Pflicht habe, die Beschlüsse der WEG auszuführen und keine Freiheit, es zu unterlassen. Eine Abweichung von Beschlüssen sei nur bei Gefahr in Verzug möglich. Eine solche Gefahr lag hier aber nicht vor. Das Gericht überzeugte sich auch davon, dass es dem Verwalter möglich und zumutbar gewesen wäre, für eine Komplettausführung des Beschlusses zu sorgen.
Praxishinweis:
Die Entscheidung ist sicherlich nicht völlig überraschend. Sie erinnert den Verwalter aber daran, dass es bei der Durchführung von Beschlüssen in der Regel kein eigenes Ermessen gibt, von dem Beschlossenen abzuweichen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin