Bei Übertragung einer Eigentumswohnung ist die Zustimmung des Verwalters bei der Schenkung einer Eigentumswohnung erforderlich, wenn die Teilungserklärung die „Veräußerung des Wohnungseigentums“ als zustimmungspflichtig ansieht?
Nach § 12 WEG kann vereinbart werden, dass die „Veräußerung“ eines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf.
Die Frage ist dann, welche Übertragungsvorgänge unter den Begriff „Veräußerung“ fallen. Ein gesetzlicher Eigentumsübergang – z.B. infolge Erbschaft oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung – fällt nicht hierunter.
Auch können die Eigentümer durch abweichende Formulierungen die Befugnis des Verwalters konkretisieren. So hat z.B. das Kammergericht in einem Fall, in dem die Eigentümer in die Teilungserklärung den „Verkauf“ des Sondereigentums unter die Zustimmung des Verwalters gestellt hatten, entschieden, dass eine Schenkung hiervon nicht erfasst sei.
Was sagen die Gerichte?
Für den – auch gesetzlich verwendeten – Begriff „Veräußerung“ wird dies anders gesehen. In einer aktuellen Entscheidung hat das Kammergericht (1 W 121/12 vom 24.05.2012) jetzt entschieden, dass der Begriff „Veräußerung“ auch die Schenkung umfasst.
Wiederholt die Teilungserklärung also den Gesetzeswortlaut, so müssen auch Schenkungen durch den Verwalter genehmigt werden.
Praxishinweis:
Von der Möglichkeit einer Regelung der Verwalterzustimmung bei der Übertragung von Wohnungseigentum wird heutzutage nicht mehr so häufig Gebrauch gemacht wie früher. Nimmt ein teilender Eigentümer oder eine Gemeinschaft von teilenden Eigentümern eine solche Verwalterzustimmung aber in die Teilungserklärung auf, so lohnt es sich auf die Formulierung zu achten.
„Veräußerung“ bedeutet nicht dasselbe wie „Verkauf“.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin