Kann sich der Bauträger in der Teilungserklärung das Recht vorbehalten, Flächen des Gemeinschaftseigentums auch nachträglich noch als Sondernutzungsrecht (z.B. für Gartenflächen) auszuweisen?
Die Planung und Konzeption einer Eigentumsanlage ist für Bauträger unter vertriebstechnischen Gesichtspunkten nicht ganz einfach. Die Teilungserklärung wird in der Regel zu einem Zeitpunkt gemacht, zu dem es zwar Interessenten, aber noch keine abgeschlossenen Kaufverträge gibt. Stellt sich dann im Vertrieb heraus, dass es z.B. sinnvoll sein kann, einer Souterrainwohnung eine Gartenfläche als Sondernutzungsrecht zuzuweisen, kann dies möglicherweise schon zu spät sein. Sobald der erste Kaufvertrag abgeschlossen ist, kann der Bauträger die Teilungserklärung nämlich nicht mehr ohne Zustimmung des Käufers abändern.
Möglicher Ausweg: Man baut in die Teilungserklärung einen Vorbehalt ein, dass der Bauträger auch nachträglich noch berechtigt sein soll, Sondernutzungsrechte zu begründen. Dann stellt sich aber die Frage, ob dies zulässig ist.
Was sagen die Gerichte?
Der BGH (V ZR 125/11 vom 20.01.2012) hatte einen solchen Fall zur Entscheidung vorgelegt bekommen. In einer Teilungserklärung hatte sich der Bauträger vorbehalten, den im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen Teile der Gartenflächen zur Sondernutzung als Terrassen zuzuweisen. Wo diese möglichen Sondernutzungsrechte liegen sollten, war weder aus einem Lageplan ersichtlich noch sonst näher beschrieben. Es war noch nicht einmal festzustellen, welche Teile des Grundstücks „Gartenflächen“ sein sollten.
Ausgehend von dem sogenannten „sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz“ urteilte der BGH, dass der in der Teilung formulierte Vorbehalt zu unbestimmt sei. Die Erwerber hätten überhaupt keine Möglichkeit zu erkennen, welche Teile des Grundstücks später möglicherweise als Sondernutzungsrecht ausgewiesen werden würden, da nicht einmal erkennbar sei, welche Teile des Grundstücks überhaupt „Gartenflächen“ seien.
Der Vorbehalt sei deshalb unbestimmt und zu weit gehend.
Praxishinweis:
Bei der Formulierung solcher Vorbehalte muss also so präzise als möglich gearbeitet werden. Dies gilt nicht nur im Bereich der Sondernutzungsrechte, sondern auch bei späterer Begründung von Sondereigentum oder einer neuen Zuordnung von Sondereigentum, z.B. von Kellern zu einer Wohnung.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin