Darf der WEG-Verwalter für die Gemeinschaft einen Kredit beantragen?
Steht die Eigentümergemeinschaft wegen unvorhergesehener Ausgaben vor einem Liquiditätsproblem, so ist – neben dem Beschluss einer Sonderumlage – die Aufnahme des Kredites ein probates Mittel. Umstritten ist, ob ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Zum Teil wird die Meinung vertreten, dass dies – mit Ausnahme eines kurzfristigen Kontokorrentkredits – nie der Fall sein kann. (LG Köln, ZWE 2011, 45). Der BGH hat sich hierzu noch nicht geäußert. Des Weiteren stellt sich die Frage, ob der Verwalter auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft – zum Beispiel zur Finanzierung erforderlicher Instandsetzungsmaßnahmen – einen Kredit beantragen kann.
Was sagen die Gerichte?
Bereits im Jahre 1993 hat der BGH (NJW-RR 1993, 1227) entschieden, dass es keine gesetzliche Kompetenz des Verwalters zur Aufnahme eines Kredits gibt.
Diese Auffassung hat der BGH jetzt noch einmal wiederholt (V ZR 197/10) und ausgeführt, dass der Verwalter für eine Kreditaufnahme eines ihn ermächtigenden oder das Geschäft genehmigenden Beschlusses bedarf. Ohne diese Voraussetzungen ist der Kreditvertrag schwebend unwirksam.
Praxishinweis:
Nicht geklärt ist also nach wie vor die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Beschluss über die Aufnahme des Kredites ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Fasst eine Eigentümergemeinschaft einen solchen Beschluss, so ist dem Verwalter deshalb zu raten, die Unanfechtbarkeit des Beschlusses abzuwarten.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin