Unter welchen Voraussetzungen kann ein Wohnungseigentümer eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangen?
Werden die Kosten in einer WEG nicht nach Wohn- bzw. Nutzfläche, sondern nach Miteigentumsanteilen umgelegt, so kann dies einigen Eigentümern zum Nachteil gereichen. Dies kann z.B. dann der Fall sein, wenn die Miteigentumsanteile vom teilenden Eigentümer nicht nach Quadratmetern, sondern nach anderen Gesichtspunkten verteilt wurden.
Beispiel: Die Wohnfläche beträgt 10% der Gesamtwohnfläche des Hauses, der Miteigentumsanteil aber 200/1000.
Nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann ein betroffener Wohnungseigentümer eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangen, wenn seine Mehrbelastung „schwerwiegend“ ist. Was aber bedeutet in diesem Zusammenhang „schwerwiegend“?
Was sagen die Gerichte?
Der BGH (WM 2010, 812 – 815) sieht als Grenze eine Mehrbelastung von 25% der vereinbarten gegenüber einer angemessenen Kostenverteilung. Hinzukommen muss allerdings, dass die derzeitig geltende Regelung „unbillig“ ist. Dies wurde einem Teileigentümer zum Verhängnis, dessen Mehrbelastung 94% gegenüber einer Verteilung nach Wohnfläche und 70% gegenüber einer Verteilung nach Nutzfläche entsprach und der sein Teileigentum zu Wohnzwecken nutzte. Der BGH wies einen Veränderungsanspruch ab, weil dem klagenden Eigentümer die Mehrbelastung schon beim Kauf der Einheit erkennbar war. Auch führe eine gewerbliche Nutzung in der Regel zu höheren Betriebskosten und einer stärkeren Beanspruchung der Bausubstanz. Dass der Eigentümer sein Teileigentum gar nicht gewerblich, sondern für Wohnzwecke nutze, half ihm ebenfalls nicht: Entscheidungsrelevant – so der BGH – ist die rechtlich zulässige und nicht die tatsächliche Nutzung.
Praxishinweis:
Wer als Käufer oder Berater von Erwerbsinteressenten einen entsprechenden Punkt „Kostenverteilungsschlüssel“ noch nicht in seiner Checkliste hat, sollte ihn jetzt aufnehmen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin