Seit dem Beschluss des BGH vom 02. Juni 2005 (NJW 2005, 2061) steht fest, dass die Eigentümergemeinschaft als Inhaber eines dinglichen Rechts (z.B. Zwangshypothek) in das Grundbuch eingetragen werden kann. Diese Sichtweise hat der Gesetzgeber im Rahmen der WEG-Reform übernommen und in § 10 Abs. 6 WEG geregelt, dass die Eigentümergemeinschaft im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann. Der BGH spricht von „Teilrechtsfähigkeit“ der Eigentümergemeinschaft. Wie weit diese Teilrechtsfähigkeit jeweils reicht, ist seither immer wieder Gegenstand von Gerichtsentscheidungen gewesen. So auch bei der Frage, ob die Eigentümergemeinschaft Sondereigentum erwerben kann.
Was sagen die Gerichte?
Das OLG Celle (ZMR 2008, 310) ist der Meinung, dass der Erwerb von Sondereigentum eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung sein kann, sodass die Eigentümergemeinschaft Eigentum erwerben kann und dann auch ins Grundbuch einzutragen ist. Die Vorinstanz (LG Hannover) hatte dies noch anders gesehen.
Nunmehr liegt auch eine Entscheidung des OLG Hamm (15 Wx 81/09) vom 20.10.2009 vor. Auch dieses Gericht hält den Erwerb von Eigentum durch die Eigentümergemeinschaft für zulässig und stellt sich damit ebenfalls gegen die Entscheidung der Vorinstanz (LG Bielefeld).
Beide OLG betonen, dass die Frage, ob der Erwerb des Eigentums durch die Eigentümergemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, nicht durch das Grundbuchamt zu prüfen ist.
Dies ist Sache einzelner Miteigentümer, die mit einer Anfechtungsklage gegen einen entsprechenden Beschluss zum Erwerb von Eigentum vorgehen können.
Praxishinweis:
1. Eine BGH-Entscheidung zu diesem Thema liegt noch nicht vor.
2. Besteht die Gefahr, dass Miteigentümer gegen einen Beschluss zum Erwerb von Eigentum klagen wollen, so sollte sehr intensiv geprüft werden, ob der beabsichtigte Erwerb eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin