Ein Wohnungseigentümer, dem zwei Wohnungen gehören, kann ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer Räume des einen Sondereigentums dem anderen Sondereigentum zuordnen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist hierfür nicht Voraussetzung.
OLG München, Beschluss vom 30.07.2008 – 34 Wx 49/08
Ein Bauträger veräußert in den 80iger Jahren eine Eigentumswohnung nebst Keller. Außerdem verkauft er einen zu einer anderen Wohnung gehörenden Hobbyraum ebenfalls mit. Er verpflichtet sich, die Teilungserklärung zu ändern und auch eine entsprechende Grundbuchänderung zu beantragen. Später schreibt das Grundbuchamt den Hobbyraum der verkauften Wohnung zu.
Im Jahre 1990 wird die andere Wohnung, zu der ehemals der Hobbyraum gehörte, verkauft. Viele Jahre später beantragt die Käuferin dieser Wohnung, die Eintragung betreffend den Hobbyraum im Grundbuchamt wegen Unrichtigkeit zu löschen. Das Grundbuchamt weist den Antrag zurück, ebenso LG und OLG München.
Rechtlicher Hintergrund:
Zu klären ist die Frage, ob die Zuschreibung des Hobbyraums zu der erstverkauften Wohnung wegen inhaltlicher Unzulässigkeit der Eintragung gemäß § 53 Grundbuchordnung (GBO) zu löschen ist. Inhaltlich unzulässig ist eine Eintragung dann, wenn sie aus Rechtsgründen nicht bestehen kann. Bei Wohnungseigentum ist das beispielsweise der Fall, wenn Gemeinschaftseigentum unzulässigerweise als Sondereigentum ausgewiesen wird.
Nach Prüfung dieser Voraussetzung kommt das OLG München zu dem Ergebnis, dass eine unzulässige Eintragung in diesem Sinne hier nicht vorliegt.
Gründe des Gerichts:
Das OLG stellt fest, dass der umschlossene Hobbyraum sondereigentumsfähig ist und eine räumliche Verbindung mit den Haupträumen nicht erforderlich ist. Möglicherweise sei hier zwar gegen das Erfordernis der Abgeschlossenheit verstoßen, das auch bei nachträglichen Änderungen gilt; ein solcher Verstoß führe aber nicht zur Nichtigkeit der entsprechenden Grundbucheintragung.
Wohnungseigentümer seien nicht gehindert, untereinander das Sondereigentum ohne gleichzeitige Änderung der Miteigentumsanteile zu verändern. Gehörten einem Wohnungseigentümer mehrere Sondereigentumseinheiten, sei dieser auch nicht gehindert, einen Teil des Sondereigentums abzuspalten und mit einem anderen in seinem Eigentum stehenden Sondereigentum zu verbinden. Einer Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer bedürfe es hierzu nicht.
Praxishinweis:
Für die Unterteilung von Sondereigentum in zwei oder mehrere Sondereigentumseinheiten hat der BGH bereits entschieden, dass hierzu die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich ist (BGHZ 73,150 und BGH-Rpflege 2005, 17). Voraussetzung ist natürlich immer, dass dies in notarieller Form geschieht. Ob dem Grundbuchamt eine überarbeitete Abgeschlossenheitsbescheinigung nachgewiesen werden muss, ist eine Frage des Einzelfalls. Für die Übertragung beispielsweise einer Garage oder eines Kellers soll dies nicht erforderlich sein (z.B. OLG Celle, DNotZ 1975, 42).
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin