Aus der Bezeichnung eines Teileigentums als Laden kann nicht abgeleitet werden, dass die Öffnungszeiten auf die zulässigen Öffnungszeiten zum Zeitpunkt der Eintragung der Teilungserklärung zum Grundbuch beschränkt sind.
Ein Aufstellen von Tischen vor dem Geschäft zum Verzehr dort gekaufter Waren ist mit einer Zweckbestimmung als Laden nicht vereinbar.
In einem als Laden bezeichneten Raum kann eine Postfiliale betrieben werden.
OLG München, Beschluss vom30.04.2008 – 32 Wx 35/08
In einem in der Teilungserklärung und im Grundbuch als „Laden“ bezeichneten Teileigentum wird unter anderem eine Postfiliale betrieben sowie Speisen und Getränke verkauft. Vor dem Laden sind Tische aufgestellt, an denen man die gekauften Speisen und Getränke verzehren kann. Der Laden hat auch am Sonntag geöffnet.
Gegen diese Nutzung wird geklagt. Das OLG München entscheidet, dass die Sonntagsöffnung und der Betrieb der Postfiliale zulässig sind, das Aufstellen von Tischen vor dem Geschäft hingegen nicht.
Rechtlicher Hintergrund:
Zum Zeitpunkt der Anlegung des Grundbuchblattes für das Teileigentum mit der Bezeichnung „Laden“ war eine Sonntagsöffnung nach dem Ladenschlussgesetz noch nicht gestattet. Die Frage, wie ein Eigentümer sein Wohnungs- oder Teileigentum nutzen darf, richtet sich nach der Rechtsprechung nach den Verhältnissen zum Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch. Das Landgericht München als Vorinstanz hatte die Sonntagsöffnung deshalb untersagt, da diese zum Zeitpunkt der Grundbuchentragung nach dem damaligen Ladenschlussgesetz auch nicht möglich war.
Dies sieht das OLG München anders.
Gründe des Gerichts:
Nach Auffassung des OLG München würde es eine erhebliche Erschwerung sowohl der Selbstnutzung als auch der Vermietung bedeuten, wenn die Inhaber derartiger Läden die gesetzlichen Ladenöffnungszeiten nicht ausnutzen dürften. Diese Geschäfte hätten einen Wettbewerbsnachteil gegenüber Konkurrenten. Ein derart erheblicher Eingriff in die Nutzungsmöglichkeit wäre nur dann zu rechtfertigen, wenn die Teilungserklärung hierzu eine ausdrückliche Regelung enthalten würde.
Im Hinblick auf das Aufstellen der Tische außerhalb des Ladens führt das Gericht aus, dass diese Nutzung zumindest teilweise gaststättenähnlicher Art sei. Sie gehe über den Begriff eines Ladens hinaus.
Bezüglich der Nutzung des Ladens für eine Postfiliale sieht das Gericht kein Problem, da eine solche Nutzung ohne weiteres von der Bezeichnung als Laden gedeckt sei.
Rechtliche Einordnung:
Im Hinblick auf die erweiterten Ladenschlusszeiten beruft sich das OLG München auf eine Entscheidung des OLG Hamm (NZM 2007, 805), das ähnlich entschieden hat. Auch wenn das LG München als Vorinstanz hier noch anders geurteilt hatte, scheint sich gleichwohl damit eine Tendenz in der Rechtsprechung der Obergerichte abzuzeichnen.
Praxishinweis:
In rechtlicher Hinsicht ist dem Urteil zuzustimmen. Gleichwohl sollten betroffene Teileigentümer bzw. Ladenbetreiber die ihnen durch die veränderten Ladenschlusszeiten gewährte Freiheit im Hinblick auf die übrigen Miteigentümer verantwortlich nutzen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin