Kann der Nachweis des Maklers für ein bestimmtes Objekt auch noch nach sieben Monaten ursächlich (kausal) für das Zustandekommen des Hauptvertrages sein?
Zwischen dem Nachweis eines Maklers an einen Kunden für eine bestimmte Verkaufs- oder Vermietungsgelegenheit und dem Zustandekommen des Hauptvertrages kann – insbesondere bei komplexeren Objekten – eine längere Zeit verstreichen. Die Frage ist dann immer, ob man den Nachweis des Maklers noch als ursächlich – also ausschlaggebend – für den Entschluss des Kunden sehen kann, das Objekt zu kaufen oder zu mieten. Lässt sich eine solche Wirkung nicht mehr feststellen, so entfällt der Provisionsanspruch.
Was sagen die Gerichte?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu in NJW 2008, 651 ausgeführt:
„Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und seiner Tätigkeit der Abschluss des Hauptvertrags in angemessenem Zeitabstand folgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst…Als angemessener Zeitabstand, der dieser Schlussfolgerung rechtfertigt, sind in der Rechtsprechung des BGH vier Monate (BGHZ Band 141, S. 40…, ca. 3-5 Monate (BGH NJW 1980, S. 123) und mehr als halbes Jahr (BGH NJW 2005, 3779) angesehen worden).“
Es kommt also immer auf den Einzelfall an. Es ist u.a. zu prüfen, ob beispielsweise zwischen Nachweis und Abschluss des Hauptvertrages der Kunde zwischenzeitlich seine Kauf- oder Mietabsicht aufgegeben hat. In einem aktuellen Fall hatte das LG Frankfurt am Main (2-05 O 375/13) einen Zeitraum von sieben Monaten zwischen Nachweis und Abschluss des Hauptvertrages als unkritisch angesehen. Das Gericht konnte sich im konkreten Fall davon überzeugen, dass der vom Makler erbrachte Nachweis zum Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptvertrages immer noch ausschlaggebend für das Zustandekommen des Hauptvertrages gewesen war.
Praxishinweis:
Bei einem längeren Zeitraum zwischen Nachweis und Abschluss des Hauptvertrages sind die Erfolgsaussichten einer Provisionsklage häufig schwer einzuschätzen. Gelingt nämlich dem Maklerkunden der Nachweis, dass er zwischenzeitlich kein Interesse mehr an der Immobilie hatte und erst später durch andere Umstände wieder sich interessierte, so wird es für den Makler schwer.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin