Inwieweit muss der Makler für die Richtigkeit der Angaben in seinem Exposé einstehen?
Grundsätzlich gilt, dass der Makler Angaben des Verkäufers ungeprüft an seinen Kunden weitergeben darf, ohne dafür zu haften. Nimmt der Makler dagegen eigenes Vertrauen in Anspruch, indem er z.B. eigene Ermittlungen bezüglich einer möglichen Bebaubarkeit des Grundstücks anstellt, kommt ein Regress bei Falschangaben durchaus in Betracht.
Dazwischen liegt die Fallgruppe, dass der Makler Angaben des Verkäufers übernimmt, obwohl sie ersichtlich unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind. Die spannende Frage ist natürlich, wann ein solcher Fall vorliegt.
Was sagen die Gerichte?
Das OLG Jena (2 U 411/10) hatte sich mit einem solchen Fall zu befassen. Ein Makler sollte einen Bauernhof vermitteln. Im Exposé hieß es u.a.:
„Einbau einer Holzheizung mit 2.000 l Pufferspeicher, die Beheizung mit Öl ist ebenfalls möglich.“
Später stellte sich heraus, dass eine angemessene Beheizung des Hauses nicht möglich war. Für eine Beheizung mit Öl hätte es außerdem weiterer baulicher Maßnahmen bedurft. Das OLG – wie schon die Vorinstanz (LG Erfurt) – stellte fest, dass dem Makler kein Vorwurf zu machen sei. Für ihn seien diese Probleme ohne Hinzuziehung eines Fachmanns nicht erkennbar gewesen. Von einem Makler könne „nach dessen Sachkenntnissen“ auch nicht verlangt werden, eine Beurteilung der Heizungsanlage abzugeben.
Praxishinweis:
Auch wenn von dem Makler kein besonderer technischer Sachverstand verlangt wird, muss er bei der Weitergabe von Verkäuferangaben gleichwohl präzise bleiben. Dies wurde einem Berufskollegen zum Verhängnis, der ein Objekt in seinem Exposé als „vollständig saniert“ bezeichnet hatte. Der Verkäufer hatte ihm insoweit lediglich bereits die bisher durchgeführten Einzelsanierungsmaßnahmen mitgeteilt. Weil z.B. die Elektroleitungen immer noch veraltet waren, verurteilte das OLG Frankfurt (15 U 137/07) den Makler zum Schadensersatz gegenüber dem Käufer.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin