Kann die Provision auch verdient werden, wenn der Makler seinem Kunden den Namen des Verkäufers/Vermieters nicht nennt?
Für das Entstehen eines Maklerlohnanspruches nach § 652 BGB ist es grundsätzlich erforderlich, dass der Maklerkunde durch den Nachweis in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den Hauptvertrag (Kauf-, Mietvertrag etc.) einzutreten. Das ist ihm nur möglich, wenn ihm der Makler neben dem Objekt bzw. der Anschrift auch den Namen des Verhandlungspartners (Verkäufer/Vermieter) benennt. Muss der Maklerkunde diesen Namen erst selbst herausfinden, um in Gespräche eintreten zu können, wird der Provisionsanspruch des Maklers regelmäßig scheitern. Was aber, wenn der Maklerkunde den Namen explizit nicht wissen will oder gar nicht danach fragt und trotzdem hinterher den Hauptvertrag abschließt?
Was sagen die Gerichte?
Keine Regel ohne Ausnahme! Die Bekanntgabe des Objektes kann ausreichend sein, wenn es dem Maklerkunden keine Mühe bereitet, den Verkäufer auf eigene Faust ausfindig zu machen. Das ist z.B. der Fall, wenn die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt, z.B. bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus (BGH NJW-RR 1987, S. 172).
Der Nachweis kann aber auch ausreichend sein, wenn der Maklerkunde zunächst einmal nur prüfen will, ob das Objekt überhaupt für ihn geeignet ist. Kommt er zu dieser Überzeugung und nimmt später selbst Kontakt mit dem Verkäufer/Vermieter – z.B. auch über einen anderen Makler – auf, so wird der (Erst-)Makler regelmäßig einen Provisionsanspruch haben (BGH NJW 2006, 3062). Diese Rechtsprechung hat im Jahr 2008 das OLG Düsseldorf (NJW-RR 2009, 487) noch einmal bestätigt. Dort hatte ein Makler einem Interessenten auf Anfrage eine Liste mit 13 Mietobjekten zugeschickt, darunter auch das Objekt „H 17“. Einige dieser Objekte wurden gemeinsam besichtigt, nicht jedoch das Objekt „H 17“, an dem Makler und Interessent lediglich vorbeigingen. Kurze Zeit später besichtigte der Mietinteressent aber mit einem anderen Makler das Objekt und es kam zum Abschluss eines Mietvertrages.
Das OLG Düsseldorf sprach dem (Erst-)Makler gleichwohl einen Provisionsanspruch zu, weil es dem Interessenten zunächst nicht auf die Nennung des Vermieters angekommen war.
Praxishinweis:
Wie häufig in Maklerfällen kommt es immer sehr genau auf den Ablauf und die Umstände der Angelegenheit an. Dies wird daran deutlich, dass das LG Düsseldorf als Vorinstanz den Provisionsanspruch noch hatte scheitern lassen. In der Regel wird der Makler deshalb gut beraten sein, eher mehr als weniger Angaben zum Objekt zu machen.
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin