Muss eine Modernisierung allen Wohnungseigentümern zugutekommen?
Eine bauliche Änderung nach § 22 Abs. 1 WEG kann nur dann beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, der durch die Umsetzung der Maßnahme einen Nachteil hat.
Dagegen genügt bei Modernisierungen nach § 22 Abs. 2 WEG bzw. § 555 b BGB grundsätzlich eine Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer bzw. von mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
Das Quorum ist hier also geringer.
Neben energetischen Maßnahmen können Modernisierungen auch in einer Gebrauchswerterhöhung oder einer Verbesserung der Wohnverhältnisse liegen. Aus Sicht einzelner Wohnungseigentümer, die in oder an ihrer Wohnung etwas verändern wollen, könnte es deshalb interessant sein, ihr Vorhaben unter dem Begriff „Modernisierung“ laufen zu lassen, um so die Wahrscheinlichkeit eines zustimmenden Beschlusses zu erhöhen. Bei der Prüfung stellt sich dann u.a. die Frage, ob eine Modernisierung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG allen Eigentümern zugutekommen muss oder ob es reicht, wenn nur ein Eigentümer davon profitiert.
Was sagen die Gerichte:
Das AG Hannover (ZMR 2008, 250) vertritt die Auffassung, dass es auch ausreicht, wenn die Modernisierung nur einem Eigentümer zugutekommt. In dem entschiedenen Fall ging es um den Anbau einer Außentreppe für eine Erdgeschosswohnung, mit der der Bewohnerin dieser Wohnung der Eintritt in den Garten ermöglicht werden sollte.
Das Gericht sah hierin eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts, der die übrigen Eigentümer der Anlage auch nicht unbillig beeinträchtigte oder die Eigenart der Wohnanlage ändere.
Anders das LG Frankfurt/Main: In einem Urteil vom 13.01.2017 (2-13 S 186/14) ging es um die Anbringung eines Klimaaußengerätes an der Fassade des Hauses, welches ein Eigentümer zur Kühlung seiner Wohnung anbauen wollte. Auf der Eigentümerversammlung hatte er die für einen Modernisierungsbeschluss erforderliche Mehrheit erhalten, nicht aber das Quorum für eine bauliche Änderung erreicht.
Das Gericht in Frankfurt gelangte zu der Auffassung, dass der Anbau des Klimaaußengerätes keine Modernisierung darstelle. Die Maßnahme stelle weder eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes noch eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse dar. Diese Maßnahmen müssten sich nämlich auf die gesamte Wohnanlage beziehen und nicht nur auf eine einzige Sondereigentumseinheit.
Ansonsten bestehe die Gefahr, dass die Mitbestimmungsrechte der übrigen Eigentümer zur Gestaltung des Gemeinschaftseigentums über den Umweg der Modernisierung beeinträchtigt würden.
Praxishinweis:
Die Abgrenzung von baulicher Änderung und Modernisierung wirft viele Fragen auf. Verwaltern, die mit entsprechenden Beschlussvorlagen für eine Eigentümerversammlung konfrontiert sind, sollten sich deshalb intensiv rechtlich beraten lassen
von Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin